Despre tendințele imobiliare pentru anul 2014 se vorbește mult, fie că se vorbește răspicat, prevăzându-se o creștere deja palpabilă, în comparație cu anii trecuți, fie manifestându-se încă o anume reținere, mult mai mică, ce e drept față de trecut. Chiar și în cazurile cele mai pesimiste nu pot fi ignorate anumite măsuri dătătoare de speranță, cum ar fi reluarea programului Prima Casă sau ieftinirea creditelor ipotecare în lei cu avans minim (5 la sută), credite care au devenit astfel cele mai avantajoase variante de pe piață.Pe fondul creșterii numărului de tranzacții imobiliare, este bine să ne reamintim de câteva aspecte și sfaturi importante, fie că vrei să vinzi, fie că vrei să achizitionezi un imobil.
Acte necesare:
a. actul de identitate în original și în copie.
b. certificatul de căsătorie sau sentința de divorț, în original și în copie.
c. actele de proprietate, în original și în copie.
d. documentația cadastrală și încheierea de întabulare.
(Mai multe detalii)
e. extrasul de carte funciară pentru vânzare.
f. certificatul fiscal pentru vânzare.
g. pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesară și adeverința eliberată de Asociația de Proprietari.
h. certificatul energetic
Pentru orice fel de tranzacție, există firme imobiliare care preiau majoritatea dintre activitățile legate de întocmire, redactare, depunere de acte și documente, evident, contra cost (fire prin stabilirea unei sume fixe, fie prin stabilirea unui procent din valoarea imobilului tranzacționat). Există însă o serie de persoane care preferă, din motive de neîncredere, de mărire a costurilor sau altele, să procedeze la vânzarea sau cumpărarea unui imobil pe cont propriu. De aceea ne adresăm acestora (și nu numai), pentru ca tranzacția să fie încheiată cu succes și ferită de orice probleme, la momentul încheierii contractului de înstrăinare, cât și ulterior.
În situația în care dvs. sunteți vânzătorul, aceștia ar fi pașii de urmărit:
1. Stabilirea unui preț de vânzare realist
Trebuie să fim conștienți de faptul că boom-ul imobiliar al perioadei de până acum 5-6 ani e de domeniul trecutului și că prețurile de care știai atunci nu mai sunt de multă vreme valabile. Setarea unui preț realist trebuie să plece de la corelarea cu prețul pieții, stabilirea unui preț exagerat ținând departe potențialul cumpărător. Totodată, trebuie să fiți pregătiți și pentru a vă stabili un preț de pornire și limita inferioară sub care nu sunteți dispus să cedați, luând în calcul faptul că lipsa unei „recalibrări” a prețului poate să ducă la dispariția interesului inițial al cumpărătorului.
2. Pregătirea actelor necesare vânzării
De regulă, aceste acte sunt următoarele:
a. actul de identitate (B.I., C.I. sau pașaport, după caz), în original și în copie.
b. certificatul de căsătorie sau sentința de divorț, în original și în copie (daca este cazul).
c. actele de proprietate, în original și în copie. Actul de proprietate poate fi un contract de vânzare-cumpărare autentificat de un notar public, un contract de donație, un certificat de moștenitor, o hotărâre judecătorească, etc.
d. documentația cadastrală și încheierea de întabulare.
e. extrasul de carte funciară pentru vânzare. Extrasul se obține numai de către biroul notarial unde se va încheia contractul de vânzare-cumpărare. Extrasul de carte funciară pentru vânzare este valabil 5 zile de la data depunerii, de către notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
f. certificatul fiscal pentru vânzare. Certificatul fiscal se obține de la Direcția de Impozite și Taxe Locale din sectorul unde este situat imobilul. Certificatul este valabil 30 de zile de la data eliberării.
g. pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesară și adeverința eliberată de Asociația de Proprietari. Adeverința dovedește faptul că proprietarul imobilului nu are restanțe la plata întreținerii Adeverința se semnează de către președintele și administratorul blocului, se ștampilează în trei exemplare originale.
h. potrivit dispozițiilor Legii nr.372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, vânzătorul trebuie să obțină certificatul energetic al apartamentului. În vederea obținerii certificatului energetic, proprietarul urmează să se adreseze unui auditor atestat în domeniu și apoi certificatul să îl prezinte cumpărătorului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a contractului de închiriere. Certificatul energetic cuprinde informații care permit cumpărătorilor să evalueze performanța energetică a clădirii. Certificatul este însoțit de recomandări de reducere a costurilor, prin îmbunatatirea performanței energetice a clădirii.
3. Stabilirea prețului final și semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare
Odată găsit cumpărătorul, trebuie stabilit prețul final fără echivoc, urmărindu-se totodată și stabilirea încheierii și semnării unui antecontract de vânzare-cumpărare. Înainte de a se trece la incheierea acestui antecontract, cumpărătorul are dreptul de a verifica actele prevăzute mai sus, pentru a se lămuri asupra detaliilor legate de imobil, dar și asupra calității de proprietar a vânzătorului. Atenție! Verificările se fac în prezența vânzătorului, la notar, nefiind deloc recomandată predarea unor acte originale unei persoane necunoscute.
Acest antecontract este o promisiune asumată de ambele părți de a încheia în viitor, într-un termen stabilit de comun acord, la prețul convenit, contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stipulate o serie de elemente extrem de importante, și anume: prețul vânzării-cumpărării; data-limită până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul plătit prin antecontract; modalitatea de plată a prețului imobilului. Antecontractul este foarte important, deoarece prin semnarea lui înțelegerea dintre părți capătă valoare juridică, iar semnarea lui este necesar să aibă loc la notariat. În situația în care o parte nu își respectă obligațiile asumate prin antecontract, cealaltă parte de bună-credință se poate adresa cu succes instanței de judecată.
4. Perfectarea vânzării, aspecte intermediare și finale
Între momentul găsirii unui cumpărător și încheierea contractului de vânzare-cumpărare final există un interval de timp care poate varia în funcție de existența cadastrului și intabulării sau de obținerea de către cumpărător a unui credit bancar, ca să amintim dintre cele mai frecvente situații.
În situația în care nu aveți cadastru și intabulare,
iată câteva precizări importante privind obținerea acestora
.
Prețul stabilit se poate achita, de regulă, în două tranșe: un avans din prețul de vânzare plătit odată cu încheierea antecontractului, urmat de restul de plată datorat efectuat la data încheierii contractului final, în ambele cazuri plățile efectuându-se în fața notarului. Potrivit principiului libertății consensuale a părților, acestea nu sunt împiedicate de nimic pentru a stabili alte modalități de plată, cu respectarea prevederilor legale.
În situația cumpărătorului care solicită și obține un credit bancar, dvs. veți încasa restul de bani de la banca respectivă, într-un termen de cca. 3 - 5 zile de la momentul semnării contractului final, perioadă necesară pentru inscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă al băncii asupra imobilului.
Atenție! În urma vânzării unui imobil, vânzătorul va achita la notar impozitul datorat către stat, în conformitate cu prevederile Codului Fiscal, art. 77
1
:
ART. 77^1 Definirea venitului din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal
(1) La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează astfel:
a) pentru construcțiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum și pentru terenurile de orice fel fără construcții, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv:
- 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depășește 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani:
- 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depășește 200.000 lei inclusiv.
Precizări cu privire la obținerea actelor de cadastru și intabulare
A. Intabularea
- reprezintă înscrierea imobilului în Cartea Funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
Cererea-tip de înscriere în cartea funciară (intabularea) se depune la Biroul de Carte Funciară în raza sectorului/județului de care aparține imobilul, alături de urmatoarele acte:
- documentatia cadastrala (efectuată de o persoană fizică sau juridică autorizată pentru execuția acestui tip de lucrări;.următoarele acte trebuie puse la dispoziție expertului cadastral: o copie după actul de identitate, după actele de proprietate și schițele aferente, în măsura în care acestea există);
- copii dupa actele de identitate ale proprietarilor;
- copie legalizata dupa actul de proprietate (în cazul unei sentințe legalizarea se face de către judecatoria care a pronunțat hotărârea și nu de către un birou notarial);
- schița apartamentului (în cazul în care există schița);
- planuri 1:500, planuri 1:2000;
- declarație-tip privind identificarea limitelor proprietății pentru care se execută măsuratorile – pusă la dispoziție de către expertul autorizat;
- certificat fiscal pentru directia de taxe și impozite din sectorul de care apartineti.
Extrasul de Carte Funciara (care certifică toate datele de identificare și situația juridică actuală a imobilului) se poate obține doar de către notar pe baza dovezii de intabulare.
Cand sunteti pregatit cu toate actele mentionate mai sus, trebuie sa va adresati biroului notarial (unde se va semna contractul de vanzare-cumparare) pentru eliberarea extrasului de carte funciara. Atunci va trebui sa depuneti : dovada intabularii imobilului (incheierea de admitere a intabularii), copie act de proprietate, copie acte de identitate proprietar si cerere tip - aceasta cerere va va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial.
Dovada de intabulare o poate obține inginerul cadastral pentru dumneavoastră, dar pentru eliberarea acesteia trebuie să aveți realizată documentația de cadastru.
Calea cea mai simplă : dacă aveți nevoie de cadastru, apelați la un inginer cadastral. Dupa aceea, tot acesta va obține și dovada intabulării. Cu aceasta vă duceți la notar și notarul va solicita Extrasul de Carte Funciară. Fără acest act nu va puteti vinde casa. (Aici există o listă ingineri cadastriali/firme cadastru)
B. Extrasul de carte funciara certifică toate datele de identificare și situația juridică actuală a imobilului:
1. Descrierea imobilului
2. Numele și prenumele proprietarilor
3. Actele în baza cărora aceștia au dobândit proprietatea
4. Sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicții de înstrăinare, privilegii etc.
Extrasul de carte funciară se eliberează de către Biroul de Carte Funciară în baza actelor de proprietate care au fost intabulate în Cartea Funciară a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie să vă adresați biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare-cumparare și unde trebuie depusei:
- dovada intabulării imobilului - inginerul cadastral vă poate ajuta să o obțineți
- copie act de proprietate
- copie acte de identitate proprietar
- cerere tip - aceasta va fi pusă la dispoziție de către cabinetul notarial
Acest extras de carte funciară se eliberează numai delegaților notariali, la cererea clienților și are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii, timp în care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru același imobil. Astfel, este exclusă vânzarea imobilului de două ori. Dupa depunerea cererii mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.
Aspecte importante:
- Notarul are posibilitatea de a aplica o reducere a onorariului perceput pentru autentificarea actelor redactate de un avocat.
- Taxele și onorariul notarului/avocatului sunt suportate de cumpărător, dacă părțile nu se înțeleg altfel.
- Chiar dacă redactarea actului se face de către notar sau avocat, este recomandabil ca părțile să se uite atent pe document.
- Este necesară imputernicirea legalizată de la coproprietari (cand aceștia există și nu sunt prezenți)
- Contractul și plata se fac numai în prezența notarului!!!!
- La semnarea actului de vânzare-cumparare taxele plătite vor fi: taxa de timbru (variază în funcție de locuință), timbrul judiciar, onorariul notarului.
- Imobilele dobândite în baza legii 112/1996 se pot vinde la expirarea a 10 ani de la dobândire însoțite de două adeverințe scoase de la primărie (A.F.I)
C. Cadastrul
Pentru intabularea imobilului în cartea funciară este obligatoriu să aveți documentația cadastrală realizată. Este indicat să cunoasteți ce documente sunt necesare, chiar dacă apelați la un specialist și ce trebuie să ii puneți la dispoziție și ce trebuie să vă ofere el.
Cum am mai arătat, documentația cadastrală poate fi realizată doar de către un inginer cadastral sau o firmă specializată în acest domeniu. (în București, tariful mediu perceput pentru cadastru variază intre 80 si 100 de euro pentru un apartament, in functie de numarul de camere). De obicei, plata se face 50% în momentul începerii lucrării și 50% la finalizare.
Inginerul cadastral va avea nevoie de urmatoarele acte:
- Actul de proprietate - copie
- Acte identitate proprietar/coproprietari - copie
- Cerere tip – (va fi pusă la dispoziție de către inginerul cadastral)
- Declarație privind limitele proprietății – (va fi pusă la dispoziție de către inginerul cadastral
Inginerul cadastral, pe baza documentației oferite, va trebui să depună un dosar la Oficiul de Cadastru. După aprobarea dosarului, veți primi un număr de înregistrare (număr cadastral) al dosarului care trebuie să conțină:
- Fișa corpului de proprietate
- Plan de amplasament și delimitare a corpului de proprietate cu figurarea vecinătăților și calculul suprafeței in cazul terenurilor
- Plan de încadrare în zonă.
- Tabel de limitare vecinătăți
- Memoriu tehnic
- Copii ale actelor puse la dispoziție de dumneavoastră.
Durata de obținere a numărului cadastral variază între 10 zile, în cazul unui apartament și până la 25 de zile, în cazul unei case. Există posibilitatea achitării unei taxe de urgență care să reducă durata la doar câteva zile.
Solicitați inginerului cadastral să se ocupe și de intabulare. Majoritatea experților cadastrali oferă și acest serviciu fără a mai percepe o taxă suplimentară. Cererea de intabulare se face la Judecătorie și durează aproximativ 20 de zile.
Fără plan cadastral nu se poate face nici o înstrăinare. În cazul în care imobilul a fost dobândit după 1 iulie 1999 (data la care a intrat în vigoare Legea Cadastrului și a Cărții Funciare) și există un plan cadastral, nu mai este nevoie de realizarea altuia.
Cadastrul este necesar nu numai în situația unei înstrăinări, ci și pentru o donație, moștenire sau în situația în care este necesară instituirea unei ipoteci asupra imobilului. O firmă specializată în cadastru poate oferi următoarele servicii: cadastru, inclusiv înscrierea în cartea funciară (intabulare); măsurători în domeniul topografiei (ridicări topografice, planuri de situație, trasări planimetrice și altimetrice); relevee construcții; consultanță juridică în domeniul cărților funciare.
Atenție! Citiți cu cea mai mare atenție contractul de vânzare-cumpărare, fiecare clauză în parte, verificați identitatea actelor prevăute ca anexe cu ceea ce este consemnat în textul contractului și nu în ultimul rând, asigurați-vă că ați obținut (minim) un exemplar original. Asigurați-vă că ați primit întreaga sumă stabilită.
0 comments :
Trimiteți un comentariu