Un nou stimul pentru creditarea în lei și scăderea dobânzilor: bancherii vor putea emite obligațiuni ipotecare

Băncile vor putea să diversifice și să extindă sursele de finanțare la un cost mai scăzut, după ce Guvernul a dat undă verde la legea privind obligațiunile ipotecare, îndelung amânată, ceea ce poate da un impuls creditării ipotecare în lei și scăderii dobânzilor.

România are și în prezent o lege a obligațiunilor ipotecare, emisă în 2006, dar aceasta nu a fost folosită de bănci pentru a mobiliza resurse pe termen lung prin emiterea unor astfel de titluri, legea având multiple deficiențe.

„Introducerea de obligațiuni garantate cu creanțe imobiliare ar permite instituțiilor de credit să atragă resurse financiare la un cost mai scăzut decât prin alte instrumente, ceea ce ar putea conduce la diminuarea costurilor creditării ipotecare pentru consumatori. Riscul ar fi mai redus pentru investitori decât la emisiunile de bonduri fără garanții, iar investitorii ar putea include în listă România și direcționa fonduri pe zona obligațiunilor ipotecare“, a declarat pentru ZF Florin Dănescu, președintele executiv al Asociației Române a Băncilor (ARB).

Emisiunile de obligațiuni garantate cu creanțe imobiliare contribuie la extinderea maturității pasivelor, permițând băncilor echilibrarea adecvată a portofoliului de active cu maturități lungi și oferă stabilitate surselor de finanțare, deci implicit creșterea predictibilității profilurilor de maturitate, a mai spus președintele executiv al ARB.

Și unii analiști au spus că asigurarea unor surse de finanțare pe termen lung urmează să conducă la scăderea riscurilor și implicit la marje de dobândă mai mici. Iar dezvoltarea unei piețe a obligațiunilor ipotecare poate duce la accelerarea credi­tului ipotecar.

Discuțiile privind o nouă lege a obligațiunilor ipotecare durează de câțiva ani. Dacă anterior crizei băncile nu aveau nicio motivație să lupte pentru reglemen­tarea unei piețe a obligațiunilor ipotecare, când resursele externe au devenit mai scumpe și mai greu de procurat, bancherii au fost nevoiți să vireze către un nou model de business.

Noua legislație privind obligațiunile ipotecare, așa-numitele covered bonds,  vine în contextul în care bancherii au strâns un portofoliu important de credite ipotecare în ultimii ani. Stocul de credite ipotecare a ajuns în primăvara acestui an la aproximativ 45 mld. lei (10 mld. euro), fiind dublu față de nivelul de la începutul crizei. Cele mai mari volume sunt cele de ipotecare în euro, dar miza este dezvoltarea pieței de lei. Un stimul pentru creditarea ipotecară în lei a fost și trecerea programului guvernamental „Prima casă“ - cel care a salvat vânzările de ipotecare ale băncilor în anii de criză - la varianta exclusiv în lei.

„România înregistrează o situație atipică, fiind singura țară din UE care nu are încă o astfel de emisiune, deși soldul cre­ditelor ipotecare de aproximativ 10 miliarde de euro este suficient pentru a trece la emi­siuni de obligațiuni ipotecare, fiind superior portofoliului de la care statele din regiune au început astfel de operațiuni“, susține Dănescu.

Diversificarea resurselor folosite de bănci pentru creditarea ipotecară este benefică în contextul dezintermedierii finan­ciare pe componenta de valută. Discuția despre obligațiunile ipotecare a apărut în contextul în care subsidiarele locale au pierdut în perioada de criză o parte din spri­jinul băncilor-mamă. Procesul de dezintermediere s-a reflectat în ultimii ani în scăderea aproape la jumătate a liniilor de finanțare primite de subsidiarele locale de la băncile-mamă și cu o treime a depozitelor pe termen mediu și lung constituite de nere­zidenți, acestea din urmă fiind în cea mai mare parte tot forme de sprijin din partea acționarilor străini. Liniile de finanțare mai însumează doar 12 mld. euro, în timp ce depozitele nerezidenților au scăzut sub 6 mld. euro. Băncile locale au fost forțate practic să se bazeze mai mult pe resursele atrase de la clientela locală. Băncile se confruntă cu discrepanțe între maturitățile creditelor acordate și resursele atrase astfel încât este necesară accesarea unor surse de finanțare stabile și cu maturități mari. Emisiunile de obligațiuni vor permite băncilor să își diversifice finanțările prin utilizarea portofoliului de active existent.

Proiectul noi legi a obligațiunilor ipotecare a fost finalizat abia după implicarea Fondului Monetar Internațional, care s-a dovedit un ìsuporterî constant al bancherilor în ultimii ani. Ministerul Finanțelor a publicat încă de la începutul anului trecut  proiectul noi legi a obligațiunilor ipotecare pentru dezbatere publică.

Obligațiunile ipotecare reprezintă o sursă importantă de finanțare în Europa Centrală și de Est. În Cehia, cadrul legal a fost aprobat în 1992, iar în Ungaria în 1996.

Modelele avute în vedere la elaborarea propunerii legislative sunt cel german și cel austriac. De asemenea, proiectul de lege a făcut obiectul procedurii de consultare a Băncii Centrale Europene prin intermediul BNR. În urma acestei consultări a fost emis avizul BCE, observațiile formulate în acest aviz fiind avute în vedere la definitivarea proiectului. În plan intern, au avut loc consultări cu Banca Națională, Autoritatea de Supraveghere Financiară, Asociația Română a Băncilor și Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, potrivit informațiilor transmise de Guvern.

Principalele deficiențe ale Legii 32 din 2006 privind obligațiunile ipotecare identificate de Ministerul Finanțelor:

♦ insuficienta reglementare a condițiilor de realizare a emisiunii de obligațiuni ipotecare și a cerințelor prudențiale legate de derularea acestei activități;

♦ insuficienta reglementare a supravegherii prudențiale a calității portofoliului de creanțe afectat garantării obligațiunilor ipotecare, care trebuie exercitată suplimentar față de supravegherea prudențială curentă a activității unei instituții de credit;

♦ inexistența separării competențelor agentului de cele ale reprezentantului investitorilor;

♦ lipsa separării atribuțiilor BNR și Autorității de Supraveghere Financiară în legătură cu supravegherea activității de emitere de obligațiuni ipotecare.

Notă: Legea 32/2006 va fi abrogată odată cu intrarea în vigoare a noii legi.

Ce condiții ar trebui să îndeplinească creditele imobiliare incluse în portofoliul ce garantează emisiunea de obligațiuni ipotecare:

♦ la momentul includerii în portofoliul de creanțe, nicio creanță imobiliară nu trebuie să înregistreze întârziere la plată;

♦ pe durata menținerii în portofoliul de creanțe, o creanță nu trebuie să înregistreze o întârziere mai mare de 15 zile;

♦ debitorul creanței trebuie informat că respectiva creanță va fi inclusă în portofoliul care garantează emisiunea de obligațiuni ipotecare;

♦ pot fi incluse în portofoliu creanțele pentru care valoarea creditului nu depășește 80% din valoarea garanției în cazul creditelor imobiliare rezidențiale;

♦ în cazul creditelor imobiliare comerciale, raportul dintre debit și valoarea garanției nu trebuie să depășească 60%;

♦ creanțele imobiliare respective să nu constituie obiectul unei ipoteci sau al unui privilegiu legal sau convențional;

♦ sumele aferente creditelor pentru investiții imobiliare să fi fost puse în integralitate la dispoziția beneficiarilor respectivelor credite.

Sursa: Proiectul de lege privind emisiunile de obligațiuni ipotecare publicat de Ministerul Finanțelor

Sursa:
Ziarul Financiar

Autor:
Claudia Medrega