Piața imobiliară din România continuă să fie extrem de dinamică și efervescentă, iar prețurile avansează într-un ritm constant încă de la finalul crizei trecute, în luna iunie ajungând la maximul ultimilor 12 ani.Într-o astfel de piață competitivă, cu multe opțiuni pentru cumpărători, este important pentru vânzători să analizeze obiectiv proprietatea pe care vor să o listeze și să găsească prețul corect de vânzare.
Ziarul Financiar a discutat cu Alexandru Stănescu, care deține o franciză imobiliară RealPro, și care a explicat cum ar trebui să se stabilească prețul de vânzare al unui imobil, precum și la ce ar trebui să se aștepte vânzătorii și cât se negociază în general pentru un apartament.
Cum e cel mai bine sa stabilești prețul de vanzare pentru a vinde repede un apartament?
Sunt mai multe modalități prin care se stabilește prețul de listare al unui imobil. Majoritatea proprietarilor, dar și mulți agenți, se uita pe site-urile de publicitate imobiliară, vad cam cât cere concurența și se poziționează în acel interval, sau poate chiar puțin mai sus ca sa «aibă de unde lăsa». Alți vânzători au nevoie de o suma fixa de bani și atunci ies pe piața direct la prețul acela, spune Stănescu.
Prețul corect de listare ar trebui să se stabilească însă pe baza unei analize comparative de piață, care ia în calcul proprietăți similare tranzacționate recent, dar și proprietăți care încă sunt pe piață la vânzare, în baza unor criterii precum zonă, suprafață, tip de proprietate, etc. Prețul se stabilește pornind de la valorile de referință - cât au plătit cumpărătorii pentru proprietățile analizate - și se ajustează ținând cont de valoarea de diferențiere (cum ar evalua cumpărătorii diferențele dintre proprietatea în cauză și cele de referință).
În urma analizei comparative, ar trebui mereu luat în calcul un interval de preț marcat de 3 valori - preț minim, preț recomandat și preț maxim, din care proprietarul alege prețul de listare în funcție de obiectivele sale. Nu ar trebui să se opereze cu prețuri fixe.
Cât se negociază la apartamentele de 2 și 3 camere?
În cazul apartamentelor de două camere din București, prețul median de listare este 65.000 euro, iar prețul de vânzare median e 62.000. Asta înseamnă că marja de negociere este undeva la 3.000 de euro, explică Alexandru Stănescu, în baza datelor de la Serviciul de Listare Multiplă MLS.ro pentru perioada 1 ianuarie 2020 – 30 iunie 2021.
Dacă vorbim de apartamentele cu trei camere, prețul median de listare este 85.000 euro, iar prețul de vânzare de 80.000 euro. Asta înseamnă că între momentul listării și momentul semnării contractului, prețul a scăzut la nivel median cu 5.000 de euro.
Sunt totuși și exemple la extreme, unde proprietățile au fost listate cu un preț mult mai mare decât prețul final de achiziție.
Un apartament scos la vânzare în zona de Nord din Capitală la prețul de 249.000 euro a fost vândut 1071 de zile mai târziu cu 185.000 euro, în minus cu 64.000 de euro.
Un alt exemplu ar fi un Penthouse în zona centrala din București, scos la vânzare în decembrie 2017 la prețul de 590.000 euro și vândut în ianuarie 2021 la 290.000 euro.
Aceste proprietăți au stat aproximativ trei ani la vânzare din cauză că au fost listate la un preț mult prea mare față de prețul pieței, iar fiecare lună suplimentară pe piață aduce un argument în plus într-o negociere pentru cumpărător.
Cum vor evolua prețurile în următorul an?
Potrivit datelor, anul acesta în primul trimestru avem o creștere de 3.7% a prețului de tranzacționare față de decembrie 2020. Prețurile se schimbă în momentul în care se inversează raportul dintre cerere și ofertă și acest lucru poate fi văzut în rata de absorbție. Momentan, acest indicator în București arată în continuare o tendință de creștere a prețului.
0 comments :
Trimiteți un comentariu