Turiștii au revenit în orașele est-europene în ultimii doi ani după ce în 2009 și 2010 criza îi determinase să călătorească mai puțin, iar odată cu ei s-au întors și investitorii de pe piața hotelieră din regiune. Creșterea ratelor de ocupare și a tarifelor medii a fost principalul argument care a convins investitorii străini să devină mai activi pe piața tranzacțiilor hoteliere, dar nici șantierele de construcții nu lipsesc din peisaj, scrie revista BUSINESS Construct.Moscova, un oraș cu aproape 12 milioane de locuitori, are în prezent cele mai multe hoteluri aflate în construcție în regiune, respectiv 29 de proiecte care însumează circa 7.600 de camere, potrivit datelor companiei de cercetare TopHotelProjects. Kiev, Capitala Ucrainei, ocupă poziția a doua în clasament, cu zece proiecte mari cu 2.700 de camere, urmată de Varșovia, unde sunt în construcție șase hoteluri mari care însumează 1.500 de camere.
Efervescența de pe piața hotelieră din Europa Centrală și de Est a apărut după o perioadă de doi ani (2009 și 2010) în care tranzacțiile au fost practic înghețate, iar multe proiecte noi (mai ales cele aflate într-o fază incipientă de dezvoltare) au fost amânate din cauza accesului dificil la finanțare. Acum, investitorii au prins curaj pentru că ratele de ocupare, care scăzuseră chiar și la 50% pe unele piețe la începutul crizei, au revenit spre nivelul de 70%, iar tarifele medii au crescut.
Sportul a scos piața hotelurilor din criză
Evenimentele sportive au fost în ultimii doi ani și rămân în continuare un factor important de coagulare a pieței. Olimpiada de Iarnă care se va desfășura la începutul anului viitor la Soci, în Rusia, este următorul eveniment sportiv major cu impact asupra pieței hoteliere. Nu mai puțin de 17 hoteluri sunt în construcție și urmează să fie finalizate înainte de competiția sportivă, potrivit hotelnewsresource.com. Cererea pentru spații de cazare în orașul rusesc aflat pe coasta Mării Negre este estimată la 100.000 de camere pe perioada derulării Jocurilor Olimpice de Iarnă, adică peste capacitatea existentă în prezent.
Soci s-a transformat în ultimii doi ani într-un uriaș șantier de construcții, nu doar prin prisma noilor proiecte aflate în derulare, ci și ca urmare a renovării sau extinderii unităților de cazare existente. Cel mai mare hotel din oraș, Schemtschuschina, care are 1.000 de camere, a fost deja complet renovat. Dezvoltatorul imobiliar rus ICN Development construiește un hotel cu 160 de camere în Krasnaja Poljana, lângă Soci, finalizarea acestuia fiind programată înainte de începerea Olimpiadei. Suma investită în acest proiect este de circa 60 mil. euro.
Dezvoltatorii imobiliari se așteaptă ca orașul să beneficieze și ulterior de pe urma notorietății câștigate odată cu organizarea Jocurilor Olimpice, astfel că se pregătesc deja pentru creșterea numărului de vizitatori în următorii ani. Tot ICN Development construiește în Krasnja Poljana un complex de 23 de vile, a cărui finalizare este programată pentru anul 2016.
Situația este similară și în alte orașe est-europene care în ultimii ani au găzduit competiții sportive majore. Este cazul marilor orașe poloneze, care în 2012 au găzduit Campionatul European de Fotbal. Mai multe hoteuri din Varșovia și din orașe precum Lodz sau Poznan și-au găsit proprietari noi sau au ajuns să fie afiliate unor lanțuri internaționale în 2011 și 2012, dar firmele de consultanță imobiliară spun că piața poloneză continuă să fie atractivă pentru investitori chiar și după încheierea competiției sportive. Și aceasta în condițiile în care piața oferă în continuare un portofoliu de hoteluri de calitate bună, dar la prețuri rezonabile, care pot fi ușor afiliate unor branduri internaționale.
Hotelul Intercontinental din Varșovia a fost vândut la sfârșitul anului trecut de austriecii de la Warimpex Finanz fondului imobiliar deținut de grupul german DekaBank. Hotelul de cinci stele cu peste 300 de camere a fost vândut pentru suma de 100 de milioane de euro, ceea ce reprezintă cea mai mare tranzacție încheiată vreodată pe piața poloneză de profil, potrivit datelor firmei de consultanță imobiliară Jones Lang LaSalle.
Și orașele mici atrag însă atenția investitorilor. Astfel, anul acesta Bachleda Investment a plătit 14 mil. euro pentru hotelul Mercur din Zakopane, preluat de la Orbis Hotel Group.
Șase hoteluri se află în construcție pe piața poloneză în acest moment, dar este de așteptat ca lucrările la alte proiecte să înceapă în curând. Astfel, într-un interval de doi-trei ani sunt așteptate să intre pe piață 23 de hoteluri noi, cu un total de peste 5.000 de camere, conform datelor TopHotelProjects. Cel mai mare jucător de pe piața poloneză este lanțul hotelier Orbis, deținut de Accor, care are 54 de proprietăți cu un total de 10.600 de camere.
Totodată, lanțul internațional Hilton, care operează cinci hoteluri pe piața poloneză, intenționează să deschidă la începutul anului viitor hotelul Hampton by Hilton din Varșovia, într-o clădire de 17 etaje. Un hotel Courtyard by Marriott se află, de asemenea, în construcție, iar Starwoods Hotels construiește un hotel Sheraton. Investitorii văd potențial și în zona spațiilor de cazare pentru clienții cu bugete reduse. Astfel, nemții de la Motel One intenționează să deschidă unități de cazare în mai multe orașe, primul urmând să fie construit în Varșovia. Acesta va avea 180 de camere.
Austriecii au atras 135 mil. euro
Tranzacțiile pe piața hotelieră din Austria au însumat 135 milioane de euro în prima jumătate a acestui an, ușor peste nivelul din aceeași perioadă din 2012, unul dintre cei mai buni ani pentru această piață, potrivit datelor firmei de brokeraj imobiliar Christie+Co Austria. Trend Hotel Theresianum, cu 116 camere, a fost vândut de Conwert unui investitor rus al cărui nume a rămas secret. Într-o altă tranzacție, Immovate a cumpărat hotelul MGallery de lângă opera din Viena, deținut de o subsidiară a băncii italiene UniCredit.
Piața hotelieră austriacă a fost animată și în afara capitalei Viena, Artis Hotel din Semmering, cu 95 de camere, fiind vândut unui grup austro-ucrainean. De asemenea, unul dintre cele mai mari hoteluri din zona Alpilor austrieci, având 200 de camere, a fost cumpărat de un investitor privat olandez. De altfel, investitorii privați și câteva fonduri specializate au fost cei mai activi jucători pe piața tranzacțiilor cu hoteluri din Austria.
Nu toate piețele și-au revenit
Budapesta, una dintre cele mai populare destinații turistice din regiune, rămâne în continuare o piață puțin lichidă, deși rata de ocupare a hotelurilor a urcat la 65%, cel mai ridicat nivel din 2008 încoace. Tariful mediu, de circa 65 de euro/cameră, este însă cu 20% mai mic decât în perioada anterioară crizei. Printre hotelurile deschise recent pe piața din Budapesta se numără Park Inn by Radison cu 138 de camere și Hotel Nemzeti Budapest cu 80 de camere. Ambele au fost inaugurate la sfârșitul anului trecut. Anul acesta nu s-a înregistrat nicio tranzacție majoră pe piața hotelieră din Budapesta, după ce în 2012 Hotelul Meridien fusese vândut cu 55 milioane de euro.
Și piața din Cehia rămâne într-o stare de incertitudine, deși anul acesta s-au înregistrat câteva tranzacții importante. Hotelurile Palace Praha și Praha, cu 124 și respectiv 136 de camere, au proprietari noi de anul acesta. Totodată, au fost vândute și Grand Hotel Boemia și Crowne Plaza din Praga, dar și Grandhotel Brno, toate trei în cadrul unei tranzacții mai largi care a implicat un portofoliu de 11 hoteluri aflate în proprietatea asigurătorului austriac Uniqa. Praga are în prezent 340 de hoteluri cu un total de 26.000 de camere, potrivit datelor JLL.
Potențialul rămâne mare
Totuși, orașele din Europa de Est au un avantaj major în fața celor vest-europene: piața hotelurilor nu este complet dezvoltată în regiune și doar o mică parte din spațiile de cazare sunt afiliate unor branduri internaționale, astfel că potențialul de creștere este semnificativ.
Analiștii imobiliari se așteaptă ca intensitatea cu care marile lanțuri internaționale vor căuta să achiziționeze active pe piețele emergente să crească anul acesta. În Europa de Est și zona Balcanilor, cel mai bine poziționate din acest punct de vedere sunt Rusia și Turcia, țări ale căror economii au crescut rapid în ultimul deceniu și unde cererea de servicii de cazare a explodat, dar care înregistrează un deficit de spații. Dacă în Europa de Vest hotelurile afiliate unor branduri internaționale reprezintă 70% din totalul spațiilor de cazare, în țările emergente proporțiile sunt inversate, ceea ce face ca potențialul acestor țări să fie uriaș.
Articol publicat în ediția tipărită a Ziarului Financiar din data de 25.10.2013
0 comments :
Trimiteți un comentariu