„Marea problemă este cea a clădirilor cu destinație mixtă ale persoanelor fizice. În anii ’90, marea majoritate a încercat o afacere și a declarat sediu de firmă în astfel de clădiri.“

Proiectul noului Cod fiscal ridică mai multe semne de întrebare cu privire la modul în care vor fi impozitate persoanele fizice care dețin în proprietate clădiri atât rezidențiale, cât și nerezidențiale, este principala concluzie a conferinței „Valoarea impozabilă a clădirilor conform noului Cod fiscal“, organizată de ZF în parteneriat cu ANEVAR. Ministerul Finanțelor spune că vrea să reducă impozitul de 2% avansat pentru clădiri nerezidențiale ale persoanelor fizice care nu au raport de evaluare.

Cota de impozitare de 2% pre­vă­zută în noul Cod fiscal pentru clădirile cu destinație nere­zidențială aflate în proprie­tatea per­soanelor fizice care nu pre­zintă un raport de evaluare ar putea fi redusă, în contextul în care determină un dezechilibru între impozitul pe care o persoană fizică l-ar plăti față de o persoană juridică pentru o clădire similară.

„În modificarea pe care noi o propunem, la persoanele fizice care dețin spații comerciale, impozitul va varia între 0,25 și 1,5% dacă există un raport de evaluare. Dacă persoana fizică nu dorește să facă evaluarea clădirii, atunci am propus o cotă de 2%, dar cota nu e bătută în cuie. Mai mult ca sigur această cotă va scădea, dar nu știm încă cu cât, facem simulări“, a spus Gheorghe Marinescu, șef serviciu în cadrul Ministerului Finanțelor la Direcția Impozite și Taxe Locale.

Tot el a adăugat că încă nu s-a stabilit data de la care va intra în vigoare noul Cod fiscal, în contextul în care „politicul va decide“, dar că cel mai probabil acest lucru se va întâmpla la 1 ianuarie 2016.

„Dacă ar intra în vigoare la 1 ianuarie 2016, există timpul necesar pentru a fi depuse rapoartele de evaluare și pentru a fi realizate declarații. Părerea mea, și deja avem semnale similare de la autoritățile locale, e ca termenul să fie 1 ianuarie 2016“, a spus Marinescu.

Adrian Vascu, președintele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Ro­mânia (ANEVAR), a afirmat că ele­mentele comune între actualul Cod fiscal și cel nou se referă la faptul că terenurile se impozitează separat față de clădiri, în timp ce baza de impozitare este diferențiată între persoană fizică și persoană juridică.

Pe de altă parte, principala diferență constă în faptul că apar noțiunile de clădiri rezidențiale și nerezi­den­țiale, care se impozitează distinct.

„Valoarea impozabilă nu va mai fi egală cu cea de inventar. Valoarea impozabilă a clădirii nu va fi valoarea de piață a clădirii. O particularitate ce se păstrează (în noul Cod – n.red.) e că încă terenul se impozitează într-un fel și clădirea în alt fel. Dar o clădire fără a se vinde cu terenul nu are nicio valoare. Clădirea poate să aibă aceeași valoare să o construiești, dar nu aceeași valoare de piață pentru că terenul face diferența“, a explicat Vascu.

Pe de altă parte, Alexander Milcev, partener taxe Ernst&Young;, a arătat că există o zonă „gri“ în definiția construcțiilor și a clădirilor și că nu trebuie neglijat riscul încadrării greșite a unei proprietăți pentru impozitare.

„Nu trebuie neglijate riscul încadrării greșite sau o situație de conflict, unde autoritatea locală e motivată să spună că o clădire e generatoare de taxă locală, iar pe de altă parte să vină ANAF să zică că trebuie aplicată taxa pe stâlp, care să ajungă la bugetul central. E o zonă ce poate genera o tensiune pe care nu o dorește nimeni, dar e o realitate la care ne așteptăm“, a spus Milcev.

Adrian Vascu,

președinte ANEVAR

- Utilizarea mixtă a clădirilor nu este una clarificată și bătută în cuie. Acesta este un capitol din noul Cod fiscal care trebuie rafinat, sunt multe întrebări cu privire la ce înseamnă clădire rezidențială pentru o persoană juridică sau ce înseamnă clădire mixtă.

- Noul Cod introduce și impozitarea în funcție de utilizare, care își propune să elimine anumite diferențe între persoanele juridice și o anumită parte a persoanelor fizice care investiseră în clădiri de birouri, dar pe persoană fizică.

- Valoarea impozabilă nu va mai fi egală cu cea de inventar. Valoarea impozabilă a clădirii nu va fi valoarea de piață a clădirii. O particularitate ce se păstrează (în noul Cod – n.red.) e că încă terenul se impozitează într-un fel și clădirea în alt fel. Dar o clădire fără a se vinde cu terenul nu are nicio valoare. Clădirea poate să aibă aceeași valoare să o construiești, dar nu aceeași valoare de piață pentru că terenul face diferența.

- Pentru clădirile cu utilizare mixtă, forma propusă a Codului fiscal trebuie modificată, pentru că nu s-a atins obiectivul de a elimina discriminările între persoane fizice și persoane juridice în cazul clădirlor mixte. Acea prevedere de 2% este cea care încurcă calculele de uniformizare (este vorba de calculul impozitului pe clădirile mixte aparținând persoanelor fizice, care stipulează în noul Cod că în cazul în care suprafețele rezidențiale nu sunt evidențiate distinct de cele nerezidențiale, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% la valoarea impozabilă - n.red.).

- Suntem de părere că data optimă de intrare în vigoare a noilor prevederi ar fi 1 ianuarie 2016.

- Vom ieși cu un proiect pilot făcut în Cluj-Napoca, unde vom analiza care este baza de date cu tranzacțiile care au avut loc acolo în perioada iunie-decembrie 2013. 70% din tranzacții sunt făcute fără finanțare bancară și prețurile medii unitare erau cu 100 de euro mai mici (pe metru pătrat – n.red.) ca în cazul celor cu finanțare bancară.“

Gheorghe Marinescu,

șef serviciu Ministerul Finanțelor Publice, Direcția Impozite și Taxe Locale

- Impozitul pe clădiri este un venit al bugetelor locale, nu se poate face transfer din bugetul local în cel de stat.

- Aceste modificări (cu privire la impozitul pe clădiri – n.red.) au pornit de la niște solicitări ale mediului de afaceri, care a sesizat în special în perioada de boom că persoanele fizice au construit clădiri de birouri, depozite, clădiri comerciale, pentru a evita un impozit mai mare. FMI a luat cunoștință de acest tratament discriminatoriu și a recomandat să venim cu modificări la impozitul pe clădiri.

- Pentru persoanele fizice care dețin locuințe nu vor crește impozitele. În modificarea pe care noi o propunem, la persoanele fizice care dețin spații comerciale, impozitul va varia între 0,25 și 1,5% dacă există un raport de evaluare. Dacă persoana fizică nu dorește să facă evaluarea clădirii, atunci am propus o cotă de 2%, dar cota nu e bătută în cuie. Mai mult ca sigur această cotă va scădea, dar nu știm încă cu cât, facem simulări.

- Marea problemă este cea a clădirilor cu destinație mixtă ale persoanelor fizice. În anii ’90, marea majoritate a încercat o afacere și a declarat sediu de firmă în astfel de clădiri. Nu am ajuns la o concluzie în acest caz, urmează să analizăm în continuare.

- Suntem în dezbatere și cu autoritățile locale. Când va fi o variantă finală a prevederilor, o să o punem pe site-ul Ministerului (de Finanțe – n.red.).

- Nu vă pot spune când intră în vigoare noua variantă, politicul va decide. (…) Dacă ar intra la 1 ianuarie 2016, există timpul necesar pentru a fi depuse rapoartele de evaluare și pentru a fi realizate declarații. Părerea mea, și deja avem semnale similar de la autoritățile locale, e ca termenul să fie 1 ianuarie 2016.

Ramona Jurubiță,

partener taxe KPMG România

- Presupunând că varianta cu măsurile tranzitorii intră în vigoare la 1 ianuarie 2015, din interpretarea mea asupra variantei (de Cod fiscal – n.red.) rezultă că o valoare impozabilă egală cu cea din raportul de evaluare o putem aplica numai începând de la

1 ianuarie 2016. Conform măsurilor tranzitorii, ar exista la persoanele juridice și la persoanele fizice obligația să depună o situație de la 1 ianuarie 2015.

- Dacă vreau să iau valoarea de evaluare, nu pot. Data evaluării fiind 31 decembrie 2014, eu ca persoană juridică voi lua valoarea de inventar de la 31 decembrie 2014. Pentru persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale sau mixte, textul de lege spune că dacă valoarea nu rezultă din raport de evaluare, cota care se aplică este de 2%.

Monica Rădulescu,

director economic al Electrica Distribuție Transilvania Sud

- Sunt un pic intrigată în ce privește specificarea că evaluarea în vederea stabilirii valorii impozabile nu se va reflecta în evidențele contabile, deci nu va fi prezentată în situațiile financiare. Mi-e greu să înteleg această abordare, nu pot să cred ca va fi o valoare justă prezentată autorităților și o altă valoare care va fi prezentată acționarilor.

- Pe actualul Cod fiscal, clădirile care au anumite destinații de utilitate publică apăreau clasificate la lista de scutiri. Pe o variantă din noul Cod fiscal, din 11 iulie, sintagma folosită era că autoritățile locale pot acorda scutiri sau reduceri. Trebuie ținut cont că acele clădiri din lista de scutiri au un temei foarte clar pentru a fi scutite în continuare, fiind de utilitate publică.

Alexander Milcev,

partener taxe Ernst&Young;

- Taxa pe stâlp are foarte multe asemănări cu impozitul pe clădire aplicat în prezent, în 2014. Pe această taxă de stâlp, vechile reguli contabile și de evaluare se păstrează. Baza impozabilă va fi în continuare valoarea de inventar.

- Am constatat că, deși au trecut 9 luni și jumătate de când impozitul (pe construcții special – n.red.) a fost publicat în Monitorul Oficial, sunt destul de dese cazurile de înțelegere greșită a acestui impozit. E și element de noutate, nu au fost controale fiscale din partea ANAF. Nu există cazuistică și practică. Apar și surprize neplăcute, unele destul de târziu. Vă dau un exemplu: parcurile industriale, care de- a lungul deceniilor au fost scutite de taxe locale. Surpriza de la 1 ianuarie 2014 e că de la 0 impozitul a crescut la 1,5%.

Filip Stoica,

auditor financiar, reprezentant al Camerei Auditorilor Financiari

din România (CAFR)

- Se vorbește despre decuplare în mediul profesional. Există dorința de a decupla contabilitatea de fiscalitate.

- Agentul economic vrea niște lucruri care uneori sunt contradictorii. Dacă trebuie să raporteze acționarilor, acesta ar vrea ca activele să fie reflectate la valoare justă cât mai mare, dacă vrea să raporteze către bănci, la fel, să reflecte valoare de piață cât mai mare pentru garanții. Dacă trebuie să înregistreze costuri cu amortizarea, aceste valori trebuie să fie cât mai mici, pentru a nu influența profitul distribuibil către acționari. Dacă trebuie să raporteze în declarații fiscale, deja nu mai știm ce valoare ar trebui să își dorească managementul unei companii. Codul fiscal ne scapă de această dilemă.

ANEVAR vrea ca în trei ani să constituie o bază la nivel național de evaluare a proprietăților imobiliare, care să constituie un reper în piață.

Sursa:
Ziarul Financiar

Autor:
Andreea Neferu