Pe 29 iulie 2021, la Emisiunea ZF Deschiderea de Astăzi, Victor Căpitanu, cofondator al One United Properties, dezvoltator imobiliare cu circa 2,7 mld. lei capitalizare, a discutat despre presiunea de pe piața construcțiilor, în contextul în care prețurile continuă să crească, înghețarea proiectelor urbanistice zonale și impactul asupra One, dar și despre priorități și politica de dividende.„Costurile sunt de mult timp sub presiune. Cel puțin de vreo șase ani, costurile de construcție cresc anual. În medie, probabil că au crescut undeva între 5% și 10% an de an. Ca o excepție, anul trecut nu au crescut, existând puțină presiune lansată de pandemie și lockdown. Cumpărătorii au avut putere de negociere ceva mai bună și prețurile n-au mai crescut. Acum, revenim la aceeași presiune constantă pe costuri, iar – pe termen scurt – există o tensiune mai mare decât în mod normal, costurile crescând, bineînțeles, și din cauza inflației. Constant, statele urmăresc să facă inflație pentru a-și scădea valoarea reală a datoriei și atunci este normal să se majoreze de la an la an și costurile“, spune Victor Căpitanu.
Zilele trecute, One United Properties a anunțat încheierea unui acord de finanțare a proiectului One Cotroceni Park, componenta office, de până la 78 de milioane de euro, scadența împrumuturilor fiind de șapte ani. Din total, 40 de milioane de euro vor merge către proiectul One Cotroceni Park Office și aproximativ 28 de milioane de euro către One Cotroceni Park Office Faza 2 S.A, la care se adaugă o facilitate de TVA de 9 milioane de euro.
„În ceea ce privește segmentul rezidențial, noi suntem destul de avantajați de modelul pe care îl implementăm. Modelul nostru rezidențial este astfel: din momentul în care cumpărăm terenul, începem să vindem apartamente, cu un preț mai redus la o primă tranșă de vânzare. Apoi vindem după autorizația de construcție și vindem, de obicei, majoritatea apartamentelor până la actul propriu-zis de vânzare. Datorită acestui model în care tot timpul vinzi apartamentele pe care le construiești, randamentul pe equity pentru compania noastră se duce undeva la 30%-35% pe an. Modelul nostru de business ne permite să ținem randamentul acesta și n-a fost afectat în ultimii ani. Din contră, chiar
s-a îmbunătățit. Acum, dacă altă companie construiește pe stoc, cumpără terenul doar din equity, nu face vânzări și încearcă să vândă după finalizare, s-ar putea să aibă returnuri mult mai mici. Consider că modelul nostru maximizează foarte bine randamentul equityului anualizat“, continuă cofondatorul One United Properties.
La prețurile curente de tranzacționare, One United înregistrează o capitalizare bursieră de 2,57 miliarde de lei. Ieri după-amiază prețul unei acțiuni se aprecia cu aproape 1% la 1,82 lei.
„Ne uităm atent și la alte orașe, atât în România, cât și în regiune, dar pe termen scurt vrem să ne concentrăm să livrăm dezvoltările pe care le avem în București. Sunt proiecte foarte importante.“
„Avem One Cotroceni Park, care se află acum în construcție. Sunt 850 de apartamente exact pe segmentul 100.000-200.000 de euro. Există apartamente chiar și sub 100.000 de euro, așa că aici este focusul. Avem One Lake District care va începe anul acesta, un proiect de circa 2.000 de apartamente care vor începe probabil de la 80.000 de euro. Este o locație fantastică și va fi o comunitate excepțională. Așa că o să ne concentrăm pe termen scurt pe proiectele mari din București“, afirmă Victor Căpitanu.
În București, planurile urbanistice zonale (PUZ) au fost suspendate în cinci sectoare până în 2022, decizia fiind anunțată pe 22 februarie anul acesta, moment descris drept „o victorie a societății civile“ și un „punct de cotitură în dezvoltarea urbană a Bucureștiului“ de către primarul general al capitalei Nicușor Dan.
„Situația cu înghețarea PUZ-urilor nu ne afectează foarte mult din următorul motiv. Noi nu am cumpărat niciodată terenuri speculativ. Am cumpărat terenuri care au avut certificat de urbanism emis cu indicatori urbanistici foarte clari sau chiar autorizație de construcție emisă. Puteți arunca o privire asupra noilor noastre achiziții. Am cumpărat două terenuri vara aceasta, unul unde o să dezvoltăm One Lake Club și unul unde vom dezvolta One High District. Ambele au certificat de urbanism emis, iar unul dintre ele are plata condiționată de obținerea autorizației de construcție. Acestea sunt genul de tranzacții pe care le facem, nu vrem să avem risc pe drepturile de construcție și știm tot timpul ce avem de construit“, spune cofondatorul One United Properties.
După IPO, compania a anunțat că își propune să ofere dividende acționarilor de până la 35% din profitul brut, iar restul banilor vor fi investiți în procesele de creștere ale companiei, în condițiile în care One United este o societate de tip holding a cărei capacitate de a genera venituri și de a plăti dividende depinde – potrivit prospectului de listare la BVB – de capacitatea filialelor sale (25 la număr) de a declara și a plăti dividende.
„E important să știți că One United este o companie de creștere. Când reușești să investești în proiecte noi cu un randament la equity de 30-35% pe an, nu are niciun sens să dai dividende cânt poți să reinvestești banii cu un randament atât de mare. Compania noastră nu este una de dividende, nu este o companie matură – este o companie tânără, în creștere, în care are sens să reinvestim banii. Cu toate acestea, noi am decis de vreo cinci ani că vrem să dăm și dividende și motivul principal este că eu și cofondatorul Andrei Diaconescu nu avem salariu fix în companie. Am decis să nu avem nici după listarea companiei. Sursa noastră de venit sunt dividendele și am decis că o parte din profit, pe măsură ce terminăm dezvoltările și încasăm profiturile, să fie împărțit acționarilor ca să primim și noi o cotă din profit. Iar restul va fi investit întrucât rata de investiție este prea bună și este păcat să o ratezi. Dar o să continuăm politica, plătind dividende la șase luni“, adaugă Victor Căpitanu.
Ce a mai spus cofondatorul One United Properties la ZF Deschiderea de Astăzi:
Despre listare:
„A fost o decizie destul de îndrăzneață pentru că la o ofertă publică inițială nu știi exact cum vei termina. La un IPO știi cum stai doar după ce s-au terminat subscrierile, așa că îți trebuie puțin curaj pentru a face acest lucru, însă piața este pregătită, s-a maturizat în ultimii ani, există mulți investitori care caută oportunități interesante și am vrut să marcăm avantaje în acest sens. Procesul a fost foarte rapid. Noi am luat decizia doar cu trei luni înainte și am fost plăcut impresionați de implicarea colegilor de la BRK și Filip & Company. Au colaborat foarte bine Bursa de Valori București și ASF-ul, așa că au fost foarte plăcut interesați pe toate contrapartidele din piață, au susținut listarea și au depus efort ca să meargă totul cât mai rapid și eficient.“
Limitele și oportunitățile pieței rezidențiale locale:
„Piața rezidențială din România are un potențial fantastic. Tot stocul este foarte vechi, iar marea majoritate a stocului este construit în perioada comunistă. Sunt apartamente în care nu este normal să locuiești. Ce s-a construit după anii 1990 până în 2010 este de o calitate îndoielnică, noi le numim «apartamente neocomuniste». Așa că de vreo 10-15 ani au început să se construiască lucruri de calitate. Practic, cererea se află în așteptare de zeci de ani. În fond, puterea de cumpărare s-a îmbunătățit destul de mult. În 12 ani, puterea de cumpărare a crescut cam de 3-4 ori. Deci în acest moment apartamentele sunt mai accesibile. Dacă te uiți la nivelul Europei, sunt cele mai ieftine prin comparație cu puterea de cumpărare, așa că prețurile din piață sunt corecte, cererea există și s-a acumulat timp de zeci de ani. Trebuie doar să construiești, să livrezi și să muți oamenii din apartamente vechi în apartamente noi și de calitate. În asta constă oportunitatea. La nivelul Bucureștiului și al României, piața sigur o să fie în creștere în 20-30 de ani.“
Despre segmentul premium:
„Vreau să fac o distincție între brandul One și produsul One. Brandul One este într-adevăr unul high-end, poziționat foarte sus, reprezentând garanția calității, designului, a locației și comunității. Așadar, ai garanția că produsul este cel mai bun pe segmentul lui. Dar segmentele pe care vine sunt diferite, adică ne adresăm tuturor cumpărătorilor, începând cu venituri medii, mari și foarte mari. În acest moment, produsul nostru se adresează din ce în ce mai mult segmentului cu venituri medii și medii-superioare. Dacă te uiți pe ultimii 10 ani la companie, marea majoritate a vânzărilor au fost între 100.000 și 300.000 de euro. În prezent, majoritatea vânzărilor sunt între 100.000 și 200.000 de euro. Așa că în acest moment avem mai mult produs care se adresează segmentului mediu. Într-adevăr, brandul One este garanția produsului, numai că el este adresat acestui interval de preț. Eu făcut tot timpul comparația cu brandul Mercedes, care nu face doar S-Class, produce și A-Class, Smart, C-Class. Noi am construit ceva similar – un brand foarte sus poziționat, dar atacăm toate segmentele de piață.“
Despre sursele de finanțare:
„Cele două locații – One Lake Club și One High District – sunt aproape de cartierul Floreasca, au acces în șoseaua Fabrica de Glucoză, deci au acces foarte rapid la centru. Sunt aproape de One Verdi Park, One Peninsula, One Mircea Eliade – în zona noastră de interes. One Lake Club va fi finanțat parțial din equity, terenul a costat acolo 15 milioane de euro cu un avans de trei milioane de euro la semnarea contractului. Restul prețului va fi plătit după obținerea autorizației de construcție, când vom începe de altfel și vânzările. Așa că va fi acoperit parțial din vânzări și parțial din equity. Dar în niciun caz nu este nevoie de atât de mult equity cât să necesite banii de la IPO și finanțarea se va realiza din cash flow-ul curent. La One High District, eu cred că avem un deal mult mai bun pentru companie pentru că nu plătim efectiv terenul. Într-adevăr, terenul are o valoare de tranzacționare, dar noi îl plătim cu apartamente pe care o să le livrăm la finalizarea dezvoltării. Acest tip de structură îți dă un randament mult superior la equity-ul investit. La fel, One High District va fi un proiect excepțional – vor fi trei turnuri cu 20 de etaje. Cred că va fi extrem de atractiv și apartamentele vor fi poziționate toate între 90.000 și 200.000 de euro, aflându-se în segmentul unde avem cel mai mult succes.“
Despre veniturile din chirii:
„Estimăm ca în doi ani să ajungem undeva la 22 – 25 milioane de euro net din chirie – triple net lease: după taxe, mentenanță și costuri cu asigurare. Astăzi suntem undeva la 80% rezidențial și 20% birouri. Trebuie menționat că noi nu am construit niciodată birouri singure. Am construit doar birouri care fac parte din comunități și proiecte mixte. Asta ne-a oferit un avantaj fantastic în contextul Covid-ului pentru că nu am avut clădiri singure fără facilități, fără magazine, restaurante și apartamente. Conceputul a fost dintotdeauna să dezvoltăm birouri în proiecte și comunități mixte. Este un avantaj foarte mare în contextul actual.“
Despre filialele grupului:
„Cine înțelege domeniul imobiliar, înțelege exact situația. Ca să poți finanța dezvoltări imobiliare, băncile îți cer să ai fiecare proiect pe o companie separată, ca să nu aibă contagiune între dezvoltări în cazul în care sunt finanțate de bănci diferite. Într-un fel, fiecare dezvoltare separată este o companie semnificativă, deci este cumva normal să aibă propria ei firmă. În plus, este mai ușor și pentru contabilitatea fiecărui proiect, ții mai bine evidenția costurilor, veniturilor, știi mai bine cum ai stat la final cu profiturile.“
„Întotdeauna o să cântărească rezultatele dezvoltărilor în curs. Dacă te uiți care sunt anul acesta cele mai mari șantiere ale noastre – One Cotroceni Park, One Mircea Eliade, One Peninsula, One Verdi Park – îți poți da seama care vor cântări cel mai mult la profit. Dezvoltările au profitabilități similare, cel puțin la momentul intrării și la partea de bugetare și estimare. Diferența o fac foarte mult dimensiunea și locația, bineînțeles.“
Despre cele două clase de acțiuni:
„Am verificat mai multe studii online, cel mai important fiind de la CFA Institute. CFA ia în calcul o perioadă din 1980 în 2017. În Statele Unite, din toate IPO-urile companiilor tech, 6,6% au avut două clase de acțiuni. Din companiile care nu sunt de tehnologie, 9,4% au avut două clase de acțiuni pe termen lung. Mai interesant, tehnologia a explodat în ultimii ani, a crescut de la 6,6% la 40% - două din cinci companii au două clase de acțiuni. și firmele care nu sunt din tehnologie au crescut foarte mult, au ajuns la 20%. De notat aici și return-urile companiilor cu două clase de acțiuni. În America de Nord, return-ul anualizat al companiilor listate cu două clase de acțiuni este de 12% pe an, iar a celor cu o clasă este de 7%. În Europa, 4% la două clase de acțiuni și 2,5% la o clasă. Acolo unde fondatorii au mai mult control și pot să implementeze mai bine viziunea companiei, se generează și un return mai bun pentru toți acționarii. Normal, prin lăcomia de a genera pentru ei, generează pentru toată lumea. În România sunt puține companii care au două clase de acțiuni, însă cred că trebuie să încurajăm cât mai multe firme care se listează să aibă două clase de acțiuni, astfel încât fondatorilor să nu le fie frică să crească societatea dacă au oportunitate de creștere – dacă vezi că ai oportunitate să plasezi banii la return foarte bun pentru toți acționarii, să nu te temi că te diluezi și pierzi controlul acțiunii și te dă afară cineva din companie. Mi se pare că este un sistem foarte motivant pentru fondatori să creeze valoare pentru firmă.“
„E important la două clase de acțiuni să nu fie pentru totdeauna. În engleză se cheamă sunset provision, ceea ce înseamnă că dacă eu sau Andrei ne vindem acțiunile unui terț, ele își pierd dreptul. Acțiunile acestea funcționează doar dacă sunt în mâinile fondatorilor.“
„Am văzut că mai este o companie listată la BVB cu două clase de acțiuni – Digi. Nu mi se pare normal să fie înregistrată în Olanda doar ca să poată avea două clase de acțiuni. Mi se pare mai normal ca o companie ca Digi să fie înregistrată în România și să plătească taxe în România, chiar dacă are două clase de acțiuni. O companie care este înregistrată în altă jurisdicție poate să însemne milioane sau zeci de milioane de euro în taxe pierdute pentru România. Mi se pare normal să încurajăm companiile să rămână în România și să încercăm să atragem investitorii să țină companiile în România.
„Legislația permite, însă nu a existat prea multă practică. În cazul în care nu vom putea înregistra direct, o să folosim legea ca să ni se facă dreptate.“
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu