Pe 13 mai a intrat în vigoare controversata lege a dării în plată, care-i permite unui debitor să predea cheile apartamentului și să scape de plata oricărei datorii către bancă sau către un recuperator oficial de credite dacă banca i-a vândut datoria. De asemenea, scapă și de orice executare silită.Programul „Prima casă“ cu un avans de numai 5% a fost exclus din legea dării în plată.
Chiar înainte ca legea să intre în vigoare, pentru a-și reduce riscurile, băncile au majorat avansurile la creditele ipotecare de la 15% la 30% sau chiar 35%, atât la lei, cât și la euro.
După prima lună, vânzările de credite ipotecare noi s-au prăbușit, de la câteva sute pe lună băncile au ajuns să dea doar câteva.
Programul „Prima casă“ s-a epuizat în primele cinci luni ale anului, așa că bancherii nu au ce să le ofere clienților decât credite cu avans de 30% sau 35%.
„Prima casă“ a ținut în viață creditarea imobiliară în criză și a stopat, într-un fel sau altul, scăderea prețurilor apartamentelor, care se prăbușiseră în numai un an, din 2008 în 2009, cu 50-60%. Prin stoparea scăderii prețurilor, bancherii au reușit să oprească extinderea „cangrenei“ în portofoliul de credite imobiliare, a cărui valoare s-a prăbușit și punea în pericol toată banca. În același timp, și-au majorat creditarea prin noile împrumuturi imobiliare acordate, în condițiile în care celelalte segmente scădeau, respectiv corporate sau retail, credite de consum sau auto.
Aproape 90% din creditele noi ipotecare pentru persoane fizice acordate din 2010 până în prezent au fost „Prima casă“, un produs bancar garantat de stat, care a beneficiat de condiții bune de creditare, respectiv indicele Euribor (euro) și Robor (lei) la trei luni, plus două puncte procentuale.
Mai mult sau mai puțin, băncile s-au pliat din punctul de vedere al condițiilor și pentru celelalte credite ipotecare, care aveau o valoare mai mare de 60.000 euro, cât era limita maximă de la „Prima casă“.
În 100% din cazuri, nu dobânda contează în creditele ipotecare, ci avansul să fie cât mai mic. Valoarea apartamentelor deja scăzuse cu 50-60%, așa că oamenii se simțeau mai confortabil să ia noi credite ipotecare odată ce criza a fost lăsată în urmă.
„Prima casă“ își trăiește ultimele clipe de glorie, pentru că statul nu poate susține la nesfârșit acest program. Conform săptămânalului Capital, Ministerul Dezvoltării, cel care a inițiat în 2010 acest program, pe vremea ministrului Elena Udrea, vrea să schimbe condițiile, respectiv „Prima casă“ să poată fi accesat numai de cei care au venituri sub media națională (care acum se situează la 2.000 lei/lună).
În aceste condiții, viitorul creditării ipotecare se va baza numai pe ceea ce vor da băncile, care însă au un avans de 30-35%, cu toate că mai sunt excepții, respectiv sunt bănci care au un avans mai redus, dar nu poți să dai apartamentul în plată.
Un avans de 30-35% nu este acceptat de piață, după cum arată datele și vânzările de credite noi după intrarea în vigoare a legii dării în plată. Pentru un apartament de 80.000 de euro (gândiți-vă că în principalele orașe, mai ales în București și Cluj, prețul apartamentelor a crescut) un client trebuie să aibă un avans de 24.000 de euro, față de 12.000 de euro, cât era înainte. Destul de greu de făcut rost de încă 12.000 de euro pe loc, chiar dacă un avans mai mare îți reduce rata lunară de plată.
Brokerii imobiliari vorbesc deja despre instaurarea unui blocaj în piață, iar bancherii simulează noi produse de creditare care să includă reducerea avansului, dar care să le acopere riscul în cazul în care clientul vrea să predea cheile apartamentului în viitor și să scape de orice obligație de plată.
Cei care mai cumpără apartamente în acest moment, chiar și cu un avans de 30%, sunt cei care vor să facă o investiție, respectiv să nu locuiască, ci să le închirieze.
După legea dării în plată, chiriile au crescut cu câteva procente bune, pentru că lumea anticipa blocajul și scăderea tranzacțiilor de vânzare-cumpărare de apartamente pentru locuit, nu pentru investiții.
Reducerea dramatică a dobânzilor la depozite, atât în euro, cât și în lei, i-a adus pe cei care au economii de câteva zeci de mii de euro în postura să găsească alternative de plasare a banilor, întrucât „zero și ceva“ la euro pe an sau 2% la lei/an nu înseamnă ceva consistent. Din chirie poți să obții între 5 și 10% pe an dacă achiziționezi un apartament cu banii cash și chiar din faza de proiect.
Dacă blocajul se va menține, noile generații vor deveni chiriași și nu proprietari ai apartamentelor. Dezvoltatorii fac proiectele pe banii lor, dar și aceștia se vor epuiza. Iar băncile, chiar dacă au bani, nu au clienți cărora să le dea credite.
Această vară va trece într-o euforie a consumului, dar va veni toamna, care va aduce o nouă realitate a pieței imobiliare și ipotecare.
0 comments :
Trimiteți un comentariu