Ministerul Finanțelor vrea să suplimenteze cu încă 500 mil. lei programul „Prima Casă” pentru a veni în „ajutorul românilor” care au făcut deja un an pe contract, care au plătit un avans și îl pot pierde. O parte dintre acești români poate nu se încadrează și nu au avansul pentru un credit ipotecar standard, acordat de bănci.Din 2009 până în iulie 2016 statul a dat garanții de 16,7 mld. lei pentru 195.905 beneficiari. Cu ce au dat băncile, expunerea totală depășește 30 mld. lei. 90% din creditele ipotecare date din 2009 încoace sunt „Prima Casă”, ceea ce arată că nu mulți români s-au încadrat la creditele standard acordate de bănci acolo unde condițiile de acordare sunt mai stricte decât în programul „Prima Casă”.
Din 2009 până în 2014 majoritatea creditelor „Prima Casă” au la bază euro în spate. De-abia din 2015 s-a trecut numai pe lei, odată cu scăderea Roborului, indicelui de refrință pentru împrumuturile în lei. În acest moment, Roborul este la 0,74% pe an.
Condițiile de acordare în „Prima Casă” sunt extreme de scăzute, avans de numai 5% și o marjă peste Robor de 2,5% (2% banca și 0,49% fondul de garantare), ceea ce rezultă că îți trebuie doar un venit de 2.700 lei pe lună ca să îți cumperi un apartament prin acest program.
În criză, programul „Prima casă” a dat business băncilor în condițiile în care românii nu le mai treceau pragul. Că nu este un business așa profitabil pentru o bancă, este o altă problemă. De asemenea, programul a oprit scăderea prețului apartamentelor, salvând bilanțul băncilor, care ar fi trebuit să își facă provizioane mult mai mare pentru deprecierea activelor decât și-au făcut.
De partea celalaltă, „Prima casă” a oferit românilor un produs ieftin, pentru achiziția unei locuințe.
Dar acest program a distorsionat piața pentru că prin condițiile de creditare (avans și venit) s-a creat iluzia unei „puteri de cumpărare” pentru români, pentru achiziția unei locuințe.
Așa a fost și la franci elvețieni și ulterior la euro. Băncile au creat un produs de creditare în franci, care avea dobânda mai mică compartiv cu euro sau lei. De asemenea, cursul francului extrem de scăzut (2 lei/CHF) la acel moment a dat iluzia unei puteri de cumpărare pentru cumpărarea unei locuințe.
Pentru că aveau franci elvețieni din abundență, băncile din România promovau acest produs în rândul clienților, care era cel mai ieftin și aproape toată lumea se putea încadra în el. Nimeni nu voia să facă analize de risc, să vadă ce se întâmplă dacă francul crește cu 30% sau cu 50%. Dacă ar fi făcut această simulare și pentru clienți (băncile s-au protejat pe ele pentru o eventuală creștere a cursului francului), ar fi văzut că numai 20% din cei cărora le-a dat credite în franci ar fi putut să ia împrumutul.
Dacă băncile la 3-3,5 lei pentru un euro ar fi făcut o simulare pentru o creștere a cursului la 4-4,5 lei/euro, numai jumătate din cei cărora le-au acordat credite în euro s-ar mai fi încadrat.
Dacă ar fi fost responsabile și cu riscul pe care și l-au luat clienții, sistemul bancar și românii nu ar fi avut problemele de acum .
Așa ar fi dispărut și presiunea pe achiziții de locuințe la prețuri mari și nu s-ar mai fi dublat prețurile la apartamente în doi ani.
Dar cum nicio bancă nu vrea să piardă afacerea, creditele s-au dat pe bandă rulandă pentru a-i „ajuta pe românii tineri” să-și îndeplinească un vis, să aibă casa lor, să nu mai stea la părinți, cu chirie sau să aștepte să moară bunicii.
Când a venit criza, totul a sărit în aer: și cursul francului elvețian și euro și veniturile care au scăzut prin tăierea salariilor atât în sectorul privat cât și la stat și în final creditul ipotecar pentru că rata lunară plată a crescut cu o treime sau s-a dublat.
Dar cel mai mult a contat scăderea valorii apartamentului, care s-a înjumătățit.
Problema la un credit în valută nu este dobânda, ci cursul. La francii elvețieni și la euro dobânda a scăzut, dar creșterea cursului a făcut ca împrumutul să fie de neplătit, având în vedere că rata și mai ales soldul s-a dublat la CHF, iar la euro a crescut cu 30-40%.
Numai cei cu venituri foarte mari au putut să „înghită” această creștere de curs.
După opt ani de plată, de refinanțare, de rescadențare, cei cu credite ipotecare în CHF și în euro se uită la soldul rămas de plată și la valoarea actuală a locuinței, punându-și întrebarea dacă mai are rost să plătească cele două camere pe care au dat 80.000 - 100.000 de euro, dar care acum valorează 45.000 - 55.000 euro.
De aceea, legea „dării în plată” a avut câștig de cauză în Parlament.
La prima vedere, programul „Prima Casă” pare departe de ceea ce s-a întâmplat cu creditele în franci sau în euro.
În primul rând, pentru că prețul apartamentelor este la jumătate față de perioada din boom. Dar în rest, riscurile sunt la fel pentru creditele „Prima casă” care au euro în spate.
Orice creștere de curs va mări atât de rata de plată, cât mai ales soldul.
La un venit minim de 2.700 de lei, cât îți trebuie pentru „Prima casă”, nu prea îți rămân bani pentru a acoperi o eventuală creștere de curs. Iar aici nu vorbim despre cursul valutar de acum, care pare stabil, ci poate ne imaginăm ce se va întâmpla peste cinci ani, atunci când inflația va reîncepe să crească.
Pentru a reduce acest risc, acum când nu sunt nori la orizont, toate creditele „Prima Casă”, dar nu numai, care au la bază euro, ar trebui schimbate în lei.
Chiar dacă dobânda la lei este cu un punct procentual mai mare decât la euro, cu orice creștere de curs de peste 1% începi să plătești mai mult pentru creditele în euro.
Iar aici, cel mai important este soldul credutului în euro, la care multă lume nu se uită. O creștere de 1% a cursului înseamnă o creștere a soldului cu 1%, iar acolo este suma cea mai mare.
Prin trecere pe lei, românii vor fi expuși numai la riscuri de dobândă la lei și vor scăpa de riscul de curs valutar.
Miercuri, Guvernul Cioloș a aprobat o ordonanță de urgență pentru transpunerea în legislația românească a unor condiții europene, ceea ce va permite schimbarea monedei unui credit în orice moment la cursul valutar din momentul solicitării.
Cei cu credite în euro ar trebui să se uite cu atenție la această prevedere.
Analistul Florin Cîțu, fost director al Trezoreriei ING România în perioada de criză, spune că noi ar trebui să ne uităm cu atenție la programul „Prima casă” pentru că de acolo va veni criza pe piața românească. Cei care au luat credite „Prima Casă” au venituri mici și mijlocii și nu vor face față la creșterea cursului sau la creșterea ratelor de dobândă.
Mai mult decât atât, datoria pe care a creat-o statul prin garanțiile acordate, 16,7 mld. lei, nu este trecută în buget și de aceea acum nu se vede.
Dacă va veni o criză, iar creditele prin programul „Prima Casă” vor pocni, statul se va trezi cu o datorie suplimentară peste noapte care va fi foarte greu de înghițit. Ca să plătească această datorie va trebui să majoreze impozitele și taxele ceea ce va afecta veniturile românilor.
Acum toată lumea, băncile, ministerul finanțelor, dezvoltatorii vor să îi ajute pe români să își îndeplinească visurile. Sperăm să nu ne trezim cu un nou coșmar.
Invitat la ZF Live, David Canta, un consultant imobiliar, spune că sunt trei elemente care anunță o criză: capitalul din ambundență și ieftin, macaralele din jur și atunci când chiriașii sau cei care nu au ca activitate de bază dezvoltarea imobiliară vor să își facă ei clădiri de birouri sau blocuri.
Să ne uităm în jur, dar să și schimbăm creditele din euro în lei, chiar dacă acum dobânda la euro este mai mică. Cel mai important este soldul, care trebuie să fie în lei.
0 comments :
Trimiteți un comentariu