În contextul cererii relativ constante pe segmentul închirierilor de spații de birouri și al livrărilor de noi clădiri anunțate pentru perioada următoare, proprietarii continuă să fie preocupați de atragerea clienților. În cele mai multe cazuri (chiar dacă este vorba de extinderea în aceeași clădire), chiriașii negociază cu proprietarul diverse facilități pentru noul raport contractual. Acestea constau în sume în numerar, amenajări suplimentare cu specificații personalizate pentru noul spațiu, perioade de scutire de la plata chiriei etc.Astfel încât, din punct de vedere economic, stimularea chiriașului pentru alegerea unui anumit spațiu în clădire poate fi un element esențial pentru a deveni „oferta câștigătoare“. Aceste stimulente presupun o contribuție financiară imediată adusă de proprietar. Uneori, aceasta se găsește în cuantumul chiriei sau în durata contractuală agreată cu chiriașul; practic, în acest caz proprietarul „creditează“ anticipat chiriașul, urmând a recupera această investiție pe parcursul contractului, prin veniturile (superioare) generate de chiria contractată. Alteori, contraprestația pe care o obține proprietarul constă în capacitatea chiriașului de a mări valoarea dezvoltării prin simpla sa prezență în clădirea închiriată (cum ar fi renumele care atrage alți clienți în clădire, ocuparea unei suprafețe care reprezintă mai mult de jumătate din suprafața totală a clădirii etc.).
În practica de pe piață din ultima vreme regăsim stimulente acordate de proprietar chiriașului constând în: contribuție la costurile aferente lucrărilor de amenajare a spațiului pentru aducerea acestuia la specificațiile dorite de chiriaș și/sau perioade de scutire de la obligația de plată a chiriei, corespunzătoare perioadei necesare chiriașului pentru amenajarea și mutarea în noul spațiu sau perioade fixe din fiecare an în care sarcinile financiare ale chiriașului pot fi astfel facilitate.
Cu privire la cea dintâi categorie de stimulente, proprietarul fie își asumă execuția pe propria cheltuială a proiectului „la cheie“, în baza planurilor de amenajare și a specificațiilor solicitate de chiriaș, fie se obligă să achite costul unora sau tuturor lucrărilor de amenajare ale chiriașului (care sunt în plus față de specificațiile standard ale clădirii).
În cea de a doua situație, părțile pot agrea ca proprietarul să contracteze el însuși execuția lucrărilor de amenajare și să le predea spre folosință chiriașului, în acest caz obiectul contractului fiind practic spațiul cu dotări; sau chiriașul să contracteze execuția lucrărilor de amenajare, iar proprietarul să suporte costurile (în tot sau în parte, după cum este înțelegerea părților), achitând chiriașului.
O componentă importantă de luat în considerare de proprietari este TVA aferentă proiectului imobiliar dezvoltat: pe de o parte opțiunea de taxare a operațiunilor de închiriere, pe de altă parte incidența taxei pe valoarea adăugată (TVA) asupra diferitelor tipuri de stimulente acordate chiriașilor precum cele enumerate anterior. Majoritatea proprietarilor optează pentru regimul de taxare cu TVA pentru clădirile închiriate, întrucât în acest mod dobândesc dreptul la deducerea/rambursarea TVA achitată anterior, aferentă dezvoltării clădirilor respective.
În ceea ce privește stimulentele în bani achitate direct către chiriași, este important de reținut că plata unor sume de bani între companii nu atrage în mod automat aplicarea TVA. Se supun impozitării cu TVA doar operațiunile care reprezintă o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, respectiv operațiunile care implică o legătură directă între tranzacție și plata respectivă.
Acceptarea încheierii unui contract de închiriere de chiriaș în schimbul unei contribuții din partea proprietarului acordată în scopul atragerii acestuia sau în considerarea suportării de către proprietar a costurilor (în tot sau în parte) aferente lucrărilor de amenajare care vor rămâne în proprietatea chiriașului nu ar echivala cu o livrare de bunuri sau prestare de servicii realizată de chiriaș către proprietar. Nu putem vorbi de o „refacturare” a amenajărilor atâta vreme cât proprietarul nu va dispune de ele.
Se poate discuta totuși de o prestare din partea chiriașului dacă proprietarul consideră că prezența unui chiriaș într-o clădire îi poate atrage și pe alții datorită renumelui respectivului chiriaș sau al suprafeței ocupate, aspecte care pot influența vizibilitatea și atractivitatea unui complex imobiliar. De exemplu, prezența unui chiriaș de renume în cadrul unui mall creează premisele atragerii altora și poate influența astfel gradul de ocupare. Cu cât gradul de ocupare este mai mare, mallul este mai atractiv pentru vizitatori. În aceste condiții se poate discuta despre o promovare făcută de chiriaș, care ar atrage TVA. Acest concept al chiriașului de renume poartă denumirea comercială de „chiriaș-ancoră”. Calificarea unui chiriaș drept „ancoră” depinde de foarte mulți factori care vor fi luați în considerare în timpul negocierii comerciale.
Spre deosebire de situația premisă menționată mai sus, în care lucrările de amenajare executate (în tot sau în parte) din contribuția în numerar a proprietarului vor rămâne proprietatea chiriașului, există cazuri în care cheltuielile cu lucrările de amenajare sunt achitate direct sau sunt „refacturate” proprietarului, iar acesta din urmă va dispune de ele. În acest caz, lucrările de amenajare vor avea același regim al TVA cu cel al lucrărilor de construire a spațiului în forma sa inițială, iar chiria stabilită contractual va reflecta acordarea dreptului de folosință atât asupra spațiului, cât și a amenajărilor suplimentare ale acestuia.
În sensul celor descrise mai sus, părțile pot agrea ca proprietarul să execute pe cheltuiala sa lucrări de amenajare a spațiului în conformitate cu planurile/documentația de amenajare furnizate de chiriaș și să fie predate de proprietar spre folosință împreună cu spațiul. Astfel, proprietarul, pe cheltuiala proprie, realizează și livrează un spațiu „la cheie“.
În mod similar, părțile pot agrea ca lucrările de amenajare a spațiului să fie contractate/realizate direct de chiriaș, dar proprietarul să suporte contravaloarea acestora (inclusiv TVA). Dacă proprietarul va deține aceste lucrări și contractul de închiriere prevede acordarea unui spațiu amenajat chiriașului, se consideră că chiriașul „refacturează” costurile către proprietar.
În ceea ce privește perioadele de grație de la plata chiriei, în mod normal acestea sunt măsuri de stimulare a activității economice luate de proprietar. De cele mai multe ori, proprietarii implementează o politică de chirie-gratuită cu toți chiriașii, pe baza unor criterii stabilite de proprietar în funcție de fiecare contract și abordate în negocierile comerciale. Din punctul de vedere al TVA, realizarea de operațiuni fără plată nu ar atrage impunerea de TVA atâta vreme cât proprietarul poate demonstra că operațiunile sunt realizate în strânsă legătură cu derularea activității sale economice. În acest sens, proprietarii ar trebui să poată demonstra criteriile luate în considerare și modul în care o astfel de politică de gratuitate influențează în mod pozitiv activitatea, astfel încât aceste operațiuni să nu aibă consecințe fiscale. Aceste aspecte sunt adresate frecvent în cadrul inspecțiilor fiscale.
În concluzie, atragem atenția că particularitățile fiecărei tranzacții de închiriere recomandă o analiză prealabilă corespunzătoare a regimului juridic și fiscal aplicabil, precum și reflectarea în mod clar în contract a tuturor aspectelor relevante.
Avantajul general este cel legat de clarificarea raporturilor și a conduitei contractuale ale părților. Avantajul specific și imediat, la fel de însemnat, constă în abordarea mai facilă și corectă în cadrul inspecțiilor fiscale.
0 comments :
Trimiteți un comentariu