Spre deosebire de criza financiară din 2008, actuala recesiune economică generalizată nu doar că nu a stopat tendința generală de creștere a prețurilor locuințelor și ale altor active imobiliare, ci a accelerat-o la cote istorice. Despre cauzele acestor scumpiri se creează un consens. Când se va stabiliza piața și cum, printr-o cădere sau o încetinire lentă, părerile sunt împărțite. Printre necunoscutele ecuației sunt amploarea falimentelor care vor urma crizei, dacă va fi un val de afaceri neviabile, când guvernele își vor retrage stimulentele economice și pe cele prin care împiedică distrugerea de locuri de muncă și când băncile centrale vor începe să majoreze dobânzile.În Europa, primul semnal al creșterii dobânzilor este așteptat anul acesta de la Ungaria. Un factor nou care influențează prețurile în actuala criză este scumpirea materialelor de construcții și penuria de forță de muncă din sectorul de profil.
Odată cu izbucnirea pandemiei și căderea economiilor în recesiune, un val fără precedent de inflație a prețurilor locuințelor a umflat piețele lumii, din București și Varșovia până în orașele din deșerturile Americii și Australiei, stârnind temeri că se creează o bulă care se va sparge și va aduce alte necazuri.
La mijlocul anului trecut, cu istoria crizei anterioare în minte, mulți analiști prognozau că până la încheierea anului 2020 prețurile locuințelor își vor înceta urcușul și o vor lua în jos. Semnele specifice unei bule, adică decuplarea prețurilor de venituri și creditarea excesivă, însoțită de activitate în construcții mai mare ca de obicei, începeau să devină evidente. Piața nu a căzut, ci din contră, inflația din imobiliare a accelerat.
Spre exemplu, agenția de rating Fitch se aștepta ca prețurile locuințelor să coboare cu 8-12% în Spania până la finalul anului 2020. Paul Cheshire, profesor de geografie economică la London School of Economics (LSE), este și el unul din analiștii care credeau că piața se va duce în jos. Reconsiderându-și anul acesta predicțiile, el spune că principalul motiv pentru care scăderea nu a mai venit este, cel puțin pe termen scurt, că „aproape toate statele europene încă își sprijină economiile, în particular gospodăriile individuale și în special proprietatea de locuințe“, scrie CGTN Europe.
La nivel mai larg, măsurile de sprijin includ programele prin care guvernele subvenționează salariile la companiile rămase fără activitate din cauza pandemiei și eforturile de a ține serviciile în mișcare prin munca de acasă. Astfel, mulți angajați și-au putut păstra veniturile și locurile de muncă, ceea ce a făcut ca șomajul să nu atingă nivelurile din criza anterioară și a ajutat la evitarea vânzărilor în masă văzute în recesiunile anterioare.
De asemenea, norma în Europa au devenit intervențiile statului pentru protejarea piețelor. În multe state au fost introduse suspendări temporare ale evacuărilor silite, punându-se presiune și pe bănci să amâne rambursarea ipotecilor pentru cei care nu-și permit plățile. Aceasta înseamnă că nu au existat vânzări forțate.
De asemenea, după criza anterioară condițiile creditelor ipotecare au devenit mai stricte, avansurile sunt mai mari, iar oferta de locuințe este mică. „Într-un fel, o prăbușire a pieței locuințelor a fost prevenită, cel puțin pe termen scurt, de cei care fac politica economică“, a explicat Christian Hilber, profesor la LSE.
Unele instituții erau încă dinainte de pandemie îngrijorate că în unele părți ale Europei piețele se supraîncălzesc după mulți ani cu dobânzi foarte mici, adică cu credit ieftin și cerere mare, remarcă The Wall Street Journal. Însă acum piețele sunt supraalimentate de miile de miliarde de euro prin care guvernele stimulează creșterea economică, dar și de schimbarea nevoilor salariaților, dintre care mulți muncesc de la distanță. Iar stând mai mult timp acasă, dintr-o dată milioane de oameni și-au dat seama de avantajele de a avea o locuință proprie, notează Deutsche Welle.
Apoi, pentru că în criză băncile centrale au ținut dobânzile chiar și mai jos de zero, unele active financiare sigure au încetat să mai aducă profit, iar investitorii instituționali s-a îndreptat spre piața imobiliară. Potrivit Real Capital Analytics, volumul investițiilor unor astfel de investitori „ corporații, fonduri de hedging - în Europa a crescut la un nivel record în 2020, ajungând să reprezinte 30% din activitatea de achiziții. În 2015, ponderea era de 10%.
„Creșterea investițiilor vine în contextul în care începem să vedem o schimbare structurală pe piața investițiilor rezidențiale în sensul îndepărtării de sectoare de real estate mai tradiționale precum birourile și spațiul de retail“, spune Oliver Knight, consultant la Knight Frank. În Varșovia, unde prețurile locuințelor au înregistrat printre cele mai mari creșteri din UE, dezvoltătorul Atrium și-a schimbat strategia, preferând să investească mai degrabă în locuințe de închiriat decât în spații de retail.
Banca centrală daneză a avertizat recent că finanțarea ieftină și sumele economisite care au crescut în pandemie i-ar putea ispiti pe oameni să se îndatoreze în exces pentru a-și cumpăra o locuință. Danemarca este prima țară din lume care a introdus dobânzi negative. „Este clar că prețurile nu sunt sustenabile pe termen lung“, a spus un oficial al băncii.
O consecință a prețurilor mari este apariția de dezechilibre sociale. În special tinerii ajung să nu-și permită o locuință proprie, iar tinerii sunt cei care pot ajuta la rezolvarea problemelor demografice tot mai acute din lumea dezvoltată. Locuințele mai scumpe duc și la creșterea chiriilor, ceea ce înseamnă poveri mai mari pentru cei care locuiesc cu chirie și o reorientare a cheltuielilor acestora.
Pe de altă parte, explozia pieței a ajutat băncile să se ferească de deflația altor active. Și UBS notează că majorările de prețuri în contextul stimulentelor guvernamentale, al bailout-urilor din sectorul creditelor ipotecare și al dobânzilor joase sunt nesustenabile.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu