Băncile din România ar putea să facă din imobilele executate silit o poveste de succes precumFondul Proprietatea
dacă s-ar înțelege să transfere aceste active într-un singur fond imobiliar pe care să-l listeze pe bursă.
Băncile stau pe active de ordinul miliardelor de euro, la care au devenit proprietari fără voie, și continuă să acumuleze în fiecare lună mai multe proprietăți decât reușesc să valorifice în ciuda faptului că multe dintre ele și-au organizat pe parcurs departamente specializate care să se ocupe de stocul de proprietăți executate.
Totalul creditelor la nivelul sistemului bancar (populație plus companii) se ridică la circa 49 de miliarde de euro, iar la sfârșitul lunii ianuarie o pondere de 22,3% erau credite neperformante (cu restanțe mai mari de 90 de zile), adică o valoare de peste 10 miliarde de euro reprezintă credite cu probleme.
Listarea proprietăților executate pe bursă ar fi atât în beneficiul băncilor cât și al investitorilor și pieței de capital în general din mai multe motive.
În primul rând, băncile sunt interesate acum să valorifice aceste active la un preț cât mai apropiat de valoarea lor reală și cât mai repede posibil.
WikiZF: Profilul companiei Fondul Proprietatea
Un fond gigant cu active imobiliare listat pe bursă ar atrage interesul fondurilor străine de investiții care caută expunere pe sectorul de real estate în această regiune a Europei și ar facilita „exitul“ băncilor din fond, așa cum s-a întâmplat de altfel și în cazul Fondului Proprietatea, unde în prezent fondul american Elliott a devenit principalul acționar după ce în urmă cu câțiva ani statul era majoritar.
Principala metodă de valorificare a activelor de către bănci ar fi deci prin intermediul vânzării de titluri ale fondului imobiliar pe bursă către alți investitori.
Băncile și-ar mai putea facilita exitul din fond prin intermediul operațiunilor de răscumpărare de titluri sau distribuții către acționari prin reducerea capitalului social, metode utilizate în prezent și de Fondul Proprietatea. Aceste distribuiri s-ar putea face în urma vânzării pe parcurs a unei părți din patrimoniul de imobile deținut de fond sau venituri obținute din chirii.
În al doilea rând, listarea Fondului Proprietatea (FP), care la sfârșitul lunii martie avea active în administrare de 14,2 miliarde de lei (3,2 miliarde de euro), a arătat că piața de capital oferă mecanismele necesare pentru minimizarea discountului dintre prețul de vânzare și valoarea activelor unui fond listat pe bursă atunci când este administrat profesionist. Cu alte cuvinte, oferă posibilități de maximizare a prețului obținut de către bănci pentru proprietățile lor.
În cadrul ofertei publice de anul trecut de la Fondul Proprietatea acționarii acestuia au putut să-și valorifice titlurile la un preț de 1 RON pe acțiune față de valoarea lor contabilă de la aceeași dată, de 1,1575 RON, adică cu un discount de 13,6%. În același timp, discountul dintre activele fondului și prețul de pe bursă s-a redus considerabil în urma distribuțiilor către acționari prin operațiuni de răscumpărare și reducere a capitalului social, chiar dacă contextul de piață nu a fost favorabil în ultima perioadă.
În al treilea rând, așa cum Fondul Proprietatea a atras un manager de talie internațională, Franklin Templeton, să administreze activele importante pe care statul le-a strâns în fond, o colecție valoroasă de proprietăți imobiliare ar putea atrage o echipă de profesioniști de talie mondială specializați în real estate care să restructureze activele imobiliare ale băncilor și să le maximizeze prețul de vânzare. Un astfel de management de top ar putea să administreze mult mai performant respectivele active decât o fac în acest moment băncile.
Spre exemplu, imobilele executate de bănci ar putea fi închiriate temporar până la valorificare, fapt ce s-ar traduce prin venituri suplimentare încasate de bănci prin intermediul dividendelor, sau ar putea fi recondiționate în vederea valorificării lor.
În același timp, mulți oameni interesați de achiziția unor active de la bănci se feresc să facă acest lucru din cauza faptului că unele apartamente sau imobile sunt încă locuite de foștii proprietari sau se tem că le-ar putea pierde în urma unor litigii cu aceștia din urmă. Un administrator profesionist ar putea să rezolve multe dintre aceste aspecte.
În al patrulea rând, listarea unui fond imobiliar de talia FP pe bursa de la București ar crește semnificativ lichiditatea și vizibilitatea pieței. Spre exemplu, în prezent tranzacțiile cu titlurile Fondului Proprietatea au ajuns să genereze circa o treime din rulajul bursei.
Nu în ultimul rând, listarea unui fond imobiliar pe bursă, cu expuneri diversificate în toate sectoarele și regiunile României, ar crea oportunități și pentru investitorii de retail. Astfel, oamenii de rând, care nu dispun de lichidități suficiente să cumpere un apartament, ar putea să investească în proprietăți imobiliare plecând de la o sumă modică prin intermediul unui fond imobiliar.
În acest moment investitorii din România au puține alternative de investiții în proprietăți imobiliare pe bursa de la București, segment care este foarte slab reprezentat și cu o lichiditate foarte redusă. Așa cum România a ajuns să aibă cel mai mare fond de obligațiuni din regiune, respectiv Erste Bond Flexible RON, fond cu active de peste un miliard de euro administrat de Erste, la fel de bine ar putea să aibă și cel mai mare fond imobiliar din regiune.
0 comments :
Trimiteți un comentariu