Unul din argumentele băncilor împotriva legii dării în plată este că îi va avantaja nu atât pe cei care sunt sau vor fi scoși din casele în care locuiesc pentru că nu își mai pot plăti ratele, cât pe cei care au luat credite pentru a construi sau cumpăra locuințe pe care să le vândă sau să le închirieze pe scară largă, deci să facă un business, și nu au izbutit în afacerea lor.Și într-adevăr, conform datelor prezentate azi în Ziarul Financiar de către Banca Națională, rău-platnicii sunt în categoria creditelor de peste 150.000 de euro, la categoria credite de peste 2 milioane de euro fiind chiar o rată de neplată de 40-100%, față de sub 5% la categoria de credite sub 150.000 de euro.
Bancherii acuză Parlamentul că legea ar fi făcută „cu dedicație“ pentru cei care au luat credite de milioane de euro de la bănci și care nu vor mai fi ținuți să achite creditele până la valoarea debitului, ci vor ceda pur și simplu activele imobiliare luate în garanție.
Adică cine a luat un credit de 5 milioane de euro pe persoană fizică să facă un bloc de locuințe pe care nu le-a vândut și care valorează azi doar 2 milioane de euro, îl cedează băncii și este exonerat de rambursarea mai departe a celor 3 milioane de euro pe care îi mai avea de dat băncii.
Este o anomalie, într-adevăr, iar după câtă tevatură a provocat în sistem, este puțin probabil ca legea să treacă de promulgare sau de Curtea Constituțională. Însă rămâne situația neclară a creditelor acordate persoanelor fizice pentru a construi sau a cumpăra blocuri sau cartiere întregi de locuințe.
Adică se pune întrebarea: cum de au acordat băncile atâtea credite de milioane de euro pe persoană fizică dezvoltatorilor de locuințe știind că au de-a face de fapt cu businessmeni și nu cu oameni care se împrumutau să cumpere un apartament/casă pentru propria utilizare?
Rațiunea acestei legi, așa cum este prezentată de legiuitor, este refacerea echilibrului din societate și economie, inițiatorii afirmând că situația debitorilor persoane fizice cu restanțe a devenit insuportabilă.
Pe această idee își face cale legiuitorul în înțelegerea privată între două părți – contractul între debitorul persoană fizică pe de o parte și creditorul persoană juridică pe de alta, altfel „sacru“, de neatins de orice fel de lege.
La fel a fost și în cazul Ordonanței 50/2010, care a cerut trecerea tuturor dobânzilor determinate arbitrar la creditele acordate persoanelor fizice la dobânzi determinate de indici neutri de pe piața bancară, Robor/Euribor. Legiuitorul a intervenit între bănci și persoanele fizice, nu între profesioniști, pentru că nu ar fi putut.
O astfel de lege nu ar fi putut interveni între debitorul persoană juridică și bancă, adică să schimbe un contract de credit convenit între două părți în mod independent, între doi profesioniști informați la momentul încheierii contractului de credit asupra legislației în vigoare. Nu poate veni leguitorul să protejeze companiile care au luat credite de la bancă și nu și-au îndeplinit planul de business, să modifice înțelegerea între părți privind stingerea creanțelor.
În schimb, așa după cum legiuitorul a decis ca statul să intervină pe piața creditelor ipotecare pentru a impulsiona creditarea, construcția de locuințe și pentru a încuraja tinerii să își întemeieze familii, oferind garanția sa în Programul Prima Casă, se presupune că poate interveni și în relația bancă - persoană fizică pentru echilibrarea intereselor părților.
Nu poți să afirmi că este bună intervenția legiuitorului în piața creditelor de locuințe pentru persoane fizice atunci când este nevoie de refacerea încrederii și de relansare a creditării, prin preluarea riscului de neplată, în primă fază chiar 100% iar acum 50%, pentru ca atunci când legiuitorul intervine, pe aceeași argumentație, în relația bancă - persoană fizică, să spui că această intervenție nu se poate face.
Retroactiv sau nu, rămâne ca specialiștii în drept să stabilească.
Rămâne întrebarea de ce au preferat băncile să creeze acest „mutant“ în businessul cu imobiliare: oamenii de afaceri care au construit „pe persoană fizică“ cartiere întregi de locuințe și de ce nu le-au cerut să se „încorporeze“. De asta s-au inventat societățile cu răspundere limitată sau societățile pe acțiuni.
Pentru că dacă aceste credite ipotecare/imobiliare de milioane de euro (acordate inclusiv unor parlamentari care se prezentau cu venituri de 5.000 de lei pe lună) ar fi fost acordate unor firme, leguitorul nu ar mai fi putut interveni în relația firmă-bancă.
Blocurile și cartierele construite „pe persoană fizică“ au provocat anomalii și mai departe. Mii de dosare sunt încă în instanțe privind neplata TVA, iar cumpărătorii de locuințe în aceste ansambluri imobiliare nu se pot adresa spre exemplu Autorității Naționale de Protecție a Consumatorului (ANPC) în cazul în care locuința are defecte sau nu este livrată la timp, pentru că ANPC nu poate interveni în relația între două persoane fizice!
Pe de altă parte, motorul businessului e bine să se învârtă și ca să se învârtă cineva - persoană fizică, juridică - trebuie să își ia riscul de a investi. Creditul trebuie să meargă oricui ar fi dat.
Însă iată că poate băncile ar fi putut fi mai prevăzătoare, ar fi putut lua în calcul faptul că atunci când dau credite de milioane de euro unor persoane fizice pentru business cu imobiliare așezarea contractelor sub incindența legislației care acoperă relația bănci-persoane fizice nu este inspirată.
Există și avantaje, dar și dezavantajul major că te supui unei legislației mult mai intruzive în relația bancă - debitor persoană fizică.
Fără îndoială, băncile au rolul lor central pentru alocarea eficientă a resurselor în economie și numai prin reluarea puternică a finanțării creșterea PIB se va așeza la peste 4-5% pe an, iar astfel de șocuri nu vor contribui în nici un caz la reluarea creșterii stocului creditării, oprit la un total de 50 mld. euro în decembrie 2008.
Mai ales că datele BNR arată că deocamdată au contribuit firav la înnoirea stocului de locuințe din economie, atât de necesară. România are circa 8 milioane de locuințe, iar din 2005 încoace, de când au început cu adevărat creditele ipotecare, au fost acordate doar 139.000 de credite pentru construcții de locuințe, în valoare de 21 miliarde de lei.
România are nevoie de locuințe noi, deci de finanțări, iar orice lege trebuie să țină cont de acest obiectiv final.
0 comments :
Trimiteți un comentariu