Un proiect al Ungariei de a cumpăra pământ în Transilvania după liberalizarea completă, de la 1 ianuarie, a pieței terenurilor agricole și reîntoarcerea în Parlament de către președintele Traian Băsescu a unei legi a cărei intenție a fost de a limita ușurința cu care străinii pot cumpăra teren în România au reverberații în piață.Președintele Traian Băsescu a cerut Parlamentului să reexamineze legea privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane fizice și de înființare a Autorității pentru Administrarea și Reglementarea Pieței Funciare. Legea a fost bănuită că intenționează să pună stavilă unui apetit al străinilor pentru pământul ieftin al României deoarece introduce un drept de preemțiune și abia neexercitarea acestui drept dă posibilitatea unui cetățean din UE să cumpere pământ aici. De remarcat că prin întoarcerea legii în Parlament nu mai avem de fapt nicio reglementare în acest moment și orice cetățean din UE poate cumpăra fără opreliști teren în România.
Dar are acest proiect de lege vreo miză practică? Nu are, sunt de părere avocați și proprietari de terenuri contactați de ZF.
„Pentru un cetățean care vinde teren altui cetățean, fie el și străin, nu e nevoie de o lege specială. Vorbim aici de proprietate privată. Privată! Așa am putea face o lege și pentru casele din proprietatea oamenilor“, a declarat pentru ZF omul de afaceri Adrian Porumboiu, proprietarul Racova Group, adăugând că „un aspect important din lege ar fi dreptul de preempțiune, dar aici ar fi corect ca preempțiunea să se refere la un preț egal cu cel oferit de cumpărător, nu un preț mai mic“.
Neoficial, motivul proiectului de lege a fost acela de a da prioritate comunităților locale la achiziții, însă faptul că documentul se referă la tranzacțiile între persoane fizice, cel puțin ca scop declarat, arată că impactul va fi redus.
Unul dintre motivele pentru care președinția a respins documentul la promulgare a fost exprimarea neclară în ceea ce privește definirea persoanelor cărora li se aplică prevederile legii.
Potrivit textului trimis spre promulgare, „prevederile prezentei legi se aplică cetățenilor români, respectiv cetățenilor unui stat membru al Uniunii Europene sau ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European (ASEE)…“ și „persoanelor juridice având naționalitatea unui stat membru al Uniunii Europene sau a statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European (ASEE)“. În contextul în care și România este stat membru al Uniunii Europene, textul devine ambiguu, potrivit președinției.
Investitorii străini cumpără oricum
Chiar și așa, entități străine cumpărau teren în România înainte de propunerea acestei legi și vor continua să o facă și după implementarea legii, dat fiind că prețurile sunt mici și e previzibil că vor crește.
„Din ce vedem în piață, clienții achiziționează în continuare mult teren, nu numai clienții noi, ci și cei existenți. Prețurile terenurilor vor urca, iar, spre deosebire de restul investițiilor imobiliare, achiziționarea unui teren este o formă destul de nesofisticată de investiție“, a declarat pentru ZF avocatul Sebastian Guțiu, coordonatorul biroului de la București al firmei internaționale de avocatură Schoenherr.
Potrivit acestuia, legea nu va schimba foarte multe lucruri în practică, pentru că orice persoană fizică sau juridică putea cumpăra terenuri și înainte de apariția acestui proiect de lege. „Documentul elimină într-adevăr nevoia de a crea un vehicul investițional, dar în practică nu se va schimba mare lucru“, mai spus Guțiu.
Cea mai mare parte a investitorilor străini din agricultură este prezentă în piață prin intermediul unor companii înregistrate local.
„Niciun investitor străin serios, care cumpără suprafețe mari, nu va face aceste achiziții fără un vehicul investițional, o firmă înregistrată local“, a declarat pentru ZF avocatul Radu Ionescu, coordonatorul casei de avocatură Ionescu & Sava.
Prin aceste vehicule investiționale, investitorii străini controlează între 700.000 și 800.000 de hectare de teren arabil. O treime din această suprafață este controlată cumulat de 15 jucători, printre care se numără Grupul Maria (Liban), Smithfield (China/SUA), RaboFarm (Olanda) sau Ingleby (Danemarca).
În agricultura locală 1,1 milioane de persoane fizice exploatează 4,9 mil. hectare, în timp ce alte 22.000 de firme au în portofoliu alte 4,7 mil. hectare.
Agricultura contribuie anual cu 6-7% la Produsul Intern Brut (PIB), dar este unul dintre cele mai nefiscalizate sectoare din întreaga economie, fiind menționat ca domeniu marcat puternic de evaziune.
În plus, România are cel mai mare număr de exploatații din Uniunea Europeană și cea mai polarizată structură din blocul comunitar, cu numai 15% din teren exploatat în cadrul fermelor cu suprafețe cuprinse între 5 și 49 de hectare de teren agricol. Restul suprafeței este împărțit între fermele de subzistență de până la 5 hectare, cu 30% din total, și exploatațiile de peste 50 de hectare, cu o pondere de 55%.
Ca atare, comasarea terenurilor este văzută de autorități ca punte către disciplinarea fiscală a acestui sector. Această comasare, însă, are loc indiferent de proiectul de lege propus spre promulgare.
„Vom avea probabil un nou val de investitori primari, care vor parcurge etapele birocratice ale achiziției pentru mai multe terenuri și ulterior vor vinde suprafețe consolidate“, a mai spus Sebastian Guțiu.
Spațiul ocupat de fermele între 5 și 49 de hectare este cel mai mic din UE, în timp ce România are o pondere a fermelor de peste 50 de hectare mai mare decât Italia, Grecia sau Polonia.
„Nu ne înstrăinăm țara“
În spațiul public însă, un element asociat cu proiectul legii de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole este intenția autorităților de la Budapesta de a cumpăra teren, prin rente viagere acordate proprietarilor, la care se adaugă dreptul de folosire a terenului pe parcursul vieții proprietarului.
Intenția autorităților de la Budapesta vine în contextul în care de la 1 ianuarie 2014 România este obligată să liberalizeze piața funciară pentru persoanele fizice din UE, angajament asumat prin Tratatul de Aderare la Uniunea Europeană.
Principala schimbare este faptul că până la începutul anului curent doar persoanele juridice aveau dreptul să cumpere teren. În plus, Ungaria nu este singura țară interesată să cumpere teren în România.
„(Proiectul de lege a vânzării-cumpărării de teren - n.red.) E o lege pur demagogică, menită să calmeze neliniști de televizor, și nu va avea un impact real în piață. Guvernul trebuie să comunice faptul că «nu înstrăinăm țara». Însă guvernele străine pot cumpăra teren și cu această lege, și fără ea, așa cum face guvernul din Qatar, de exemplu“, a concluzionat Radu Ionescu.
Articol publicat în ediția tipărită a Ziarului Financiar din data de 09.01.2014
0 comments :
Trimiteți un comentariu