O serie de tranzacții imobiliare având ca obiect terenuri și construcții se află în imposibilitatea de a fi încheiate. Aceasta, pe fondul unor modificări legislative introduse pe jumătate: de la 1 ianuarie 2021, pentru încheierea anumitor tranzacții este nevoie de un certificat privind calitatea solului, pe care autoritatea competentă nu îl poate emite, însă, întrucât nu există încă norme pentru aplicarea legii ce introduce obligația respectivă (Legea nr. 246/2020 privind utilizarea, conservarea și protecția solului).Sunt afectate tranzacțiile cu orice teren, deținute sau utilizate în baza unui titlu, indiferent de categoria lor de folosință (agricole, forestiere, dar și terenurile din intravilan pe care sunt amplasate construcții). La schimbarea deținătorului unor astfel de imobile, este obligatorie obținerea certificatului privind calitatea solului, dacă terenul a fost afectat de activități agricole, silvice sau zootehnice, de activități industriale, economice, sau militare cu impact semnificativ asupra solului.
Iar, în acest caz, „schimbarea deținătorului terenului” acoperă o plajă largă de situații, precum: transferul de întreprindere, dizolvarea unei persoane juridice, după caz, la fuziune, divizare, reorganizare, vânzări forțate, executare silită, schimbarea arendașului dintr-un contract de arendare sau a locatarului dintr-un contract de locațiune având ca obiect terenul respectiv
,
încetarea/ cesiunea unui contract de superficie/ uz/ uzufruct, sublocațiunea unui teren, renunțarea la dreptul de proprietate asupra terenului, sau chiar moștenirea.
Înstrăinarea terenului prin vânzare, schimb, donație, aducerea lui ca aport la capitalul social al unei societăți sau în cazul dării în plată a terenului în vederea stingerii unei datorii – toate acestea sunt situații în care certificatul privind calitatea solului va fi obligatoriu. Mai mult, certificatul respectiv trebuie obținut și la finalizarea oricăror lucrări în care stratul de sol a fost afectat.
Până în momentul de față, procedura privind obținerea certificatului nu a fost adoptată, iar situația poate continua până la 1 ianuarie 2022, datorită termenului lung, de 12 luni de la intrarea în vigoare a Legii 246/2020, prevăzut pentru adoptarea normelor de aplicare a acesteia.
Suplimentar față de lipsa normelor de aplicare, legea însăși conține o serie de lacune, care ar face dificilă aplicarea ei. Printre acestea, faptul că nu este prevăzută o sancțiune expresă în cazul nerespectării obligațiilor legale impuse de noua lege conduce la interpretarea rezonabilă că tranzacțiile imobiliare care o încalcă sunt lovite de nulitate absolută. Totodată, nu este prevăzut un termen pentru emiterea certificatului de calitate a solului, iar formulările generale precum „impact semnificativ asupra solului” sau neclaritățile generate de inconsistențe terminologice ridică semne de întrebare, acestea fiind doar câteva dintre lacunele noii legi.
În acest context, apreciem că se impun de urgență: clarificarea aspectelor neclare din Legea 246/2020, prin modificarea și completarea acesteia, adoptarea normelor de aplicare a legii, respectiv consultarea mediului de afaceri și a celorlalți factori relevanți în acest domeniu.
Autori: Dr. Simona Chirică, partener și Alexandra Huza, attorney at law, avocați specializați în real estate and construction în cadrul Schoenherr și Asociații SCA
0 comments :
Trimiteți un comentariu