Scăderea dramatică a valorii proprietăților deținute și reducerea veniturilor îi afectează mult mai mult pe cei care au luat credite imobiliare în perioada de boom decât creșterea cursului valutar.Dacă dăm puțin timpul înapoi, nu în 2005-2008, ci la începutul anilor 2000, avem în oglindă nu creșterea francului elvețian, ci creșterea dolarului.
Acum 15 ani, au apărut în România pentru persoanele fizice creditele imobiliare în dolari, pentru că moneda americană era principala valută la vremea respectivă, euro fiind la început.
Volksbank intrase agresiv cu un produs de creditare imobiliară în dolari pe termen lung, peste 10 ani, luând în considerare ca venituri nu numai cele incluse pe cartea de muncă. Atunci, prețul apartamentelor era cuprins între 7.000 și 9.000 de dolari, două camere în Militari. Dacă îmi amintesc bine, cred că dobânda era de 8-10% pe an la dolar. Un produs similar în lei nici nu exista, pentru că dobânda era undeva la 40-50% pe an, la o inflație de 20-30%.
Cursul mediu pentru anul 2000 a fost de 21.692 lei/dolar, adică 2,16 în cotațiile de acum. În 2001, cursul mediu a urcat la 29.060 lei/dolar, adică 2,9, rezultând o creștere de 34%. În 2002, cursul mediu a fost de 33.055 lei/dolar, adică 3,3 lei, ceea ce înseamnă o creștere de 57%, față de anul 2000. În 2003, cotația medie a dolarului a fost de 33.200 lei, adică 3.3 lei, rezultând o creștere tot de 57%.
Din 2003, nivelul maxim, dolarul a scăzut de la 3,3 lei la 2,4 lei în 2007, și 2,5 lei în 2008. Din 2008, a reînceput să crească urcând în 2009-2010 la 3-3,1 lei, pentru ca în 2012 - 2014 să se învârtă între 3,3-3,4 lei.
În ianuarie 2015, cursul a urcat la 3,9-4 lei, pentru un dolar.
Dacă luăm în considerare perioada 2000-2004, când dolarul a crescut cu aproape 60%, toți cei care au luat credite ipotecare în dolari ar fi trebuit să se urce pe pereți, să protesteze în fața BNR, să trântească ușile la bancă, să înnebunească rețelele sociale, să facă grevă, exact cum s-a întâmplat cu cei care au avut credite în franci elvețieni.
Creșterile sunt cam aceleași, și oricum ce a avut în plus francul elvețian s-a compensat printr-o dobândă mai mică față de dolarul american.
Dacă venim și în zilele noastre, cursul dolarului s-a dublat în lei față de anul 2000, exact cum s-a dublat cursul francului elvețian față de 2005-2006.
Unii au ieșit în stradă, cei cu credite în franci elvețieni, cei cu dolari, nu. De ce?
Din două motive: pentru cei care au luat apartamente în dolari la începutul anilor 2000, valoarea proprietății a crescut de 15 ori până în perioada de boom (acel apartament de două camere valora 100.000 de euro) pentru a se situa acum la peste 10 ori, pentru că prețul apartamentelor a scăzut, situându-se acum în jurul a 40.000-50.000 de euro, adică 45.000-55.000 de dolari.
Valoarea proprietății luată pe credit este de aproape zece ori mai mare față de principala.
Al doilea motiv este că veniturile celor care au luat credite în dolari au crescut de 5 ori față de începutul anilor 2000. Deci orice creștere a cursului dolarului a putut fi absorbită printr-un ritm de creștere mai ridicat a veniturilor, adică ponderea principalului și a dobânzii în veniturile salariale a scăzut. Dolarul a crescut cu 50-100% (la cursul zilei), dar veniturile au crescut cu 400-500%, dacă nu chiar mai mult, pentru cei care au avut șansa să ocupe un job bun, cu un salariu ridicat, atunci când a venit cererea din partea companiilor. Pentru statistică, salariul mediu între 2000 si 2014 a crescut de la 400 de lei la 1.700 de lei.
Situația este exact inversă pentru cei care au luat credite în perioada de boom (2006-2008), atât în franci elvețieni cât și în euro.
În primul rând, valoarea proprietății cumpărate pe credit a scăzut pe medie cam cu 50%.
În al doilea rând, cursul francului elvețian față de leu a crescut cu 70-100%, iar cel al euro cu 30-40%.
În al treilea rând, veniturile salariale, chiar dacă la nivelul anilor de boom, au stagnat sau chiar au scăzut. Sunt puțini cei care pot consemna o creștere salarială.
Având în vedere acest lucru, ponderea ratelor în total venituri s-a mărit semnificativ, ceea ce a creat o problemă.
Scăderea dobânzilor la credite nu reușește să compenseze deloc creșterea cursului, stagnarea sau scăderea veniturilor.
Dacă ne uităm la valoarea proprietății cumpărate în perioada de boom, "ne împușcăm", plătim valoarea apartamentelor cât nu face și cât nu vor mai face niciodată. Două camere în Militari, într-un bloc care deja este vechi, plin de igrasie, costă la finalul creditului cât un penthouse.
Pentru cei care au luat credite în dolari la începutul anilor 2000, dacă nu mai pot să facă față ratelor lunare și își vând apartamentul, pleacă cu 30.000-40.000 de dolari în mână și fără datorii la bancă.
Pentru cei care u luat credite în franci elvețieni sau euro în perioada de boom, dacă se predau, iar executorul le vinde apartamentul, tot rămân cu o datorie de 30.000-40.000 de euro, dacă nu chiar mai mult, în funcție de ce a cumpărat fiecare. Dacă valoarea proprietății deținute la zi ar fi fost mai mare decât valoarea creditului, probabil că nu ar fi fost nicio problemă.
De aceea lumea este atât de nervoasă și se uită cu ură la bănci, bancheri, Banca Națională, guvern etc.
Este puțin probabil ca valoarea proprietăților și nivelul veniturilor persoanelor fizice să crească în același ritm ca în perioada 2005-2008, doar dacă "vine o nouă revoluție".
În cea mai bună variantă, dacă economia României crește nu cu 1-2%, ci cu 5-6% pe an, ne putem aștepta ca abia peste 10 ani valoarea proprietăților și a veniturilor noastre să crească cu 50-100%.
0 comments :
Trimiteți un comentariu